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공유오피스가 서울 주요 오피스 시장에 미치는 영향에 관한 연구

Estimating the Effects of the Growth of Shared Workspaces on the Primary Office Markets in Seoul

김우찬|전재식
서울연구원 (The Seoul Institute)|2020.12|서울도시연구 (Seoul Studies)|제21권 제4호|pp. 127-147|DOI 10.23129/seouls.21.4.202012.127

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키워드

회귀분석regression modelspatial autocorrelation부동산 실거래가오피스 시장office market공유오피스공간적자기상관real estate transactionshared workspaces
주제분류국제/지역개발

초록

공유오피스는 지속적으로 성장하며 시장의 한 부분으로 자리 잡았다. 하지만 오피스 시장 및 주요 상권에 어떠한 영향을 미치는 지에 대해서는 아직 알려진 바가 거의 없다. 공유오피스가 상권 내 특정 지역에 집중되고 영향력이 커지면 인접 오피스 시장의 운영이익에 부의 영향을 미칠 수 있다. 반면, 공유오피스 입주는 안정된 수익률 및 낮은 공실률을 바탕으로 해당 부동산 가치를 상승시키고 나아가 인근 상권에서 전체적인 부동산 가치 상승을 주도할 수도 있다. 이에 본 연구는 공유오피스의 영향을 파악하고자 서울 오피스 시장을 대상으로 공유오피스의 공간적 군집 형성 여부와 상업·업무용 부동산 매매가격 결정요인으로써 공유오피스를 분석한다. 분석 결과에 따르면 공유오피스는 강남 및 도심 상권의 업무시설이 집중된 지역에 군집을 이루며, 공유오피스가 매매가에 미치는 영향은 수적·양적변화량에 따라 달라진다. 본 연구 결과는 빠른 속도로 성장하고 있는 공유오피스 산업과 그에 따른 서울 주요 오피스 시장의 공간적·경제적 변화에 대해서 서울시가 어떻게 대응할 수 있을 지에 대한 시사점을 제공한다.

Abstract

Although shared workspaces have continued to grow, little is known about their impacts on the office market. If the shared offices are clustered within a certain area, it may not only reduce the operating income of the area’s commercial properties in the short term, but also result in a decline in the market values due to a loss of competitiveness in the long term. On the other hand, leasing space to the shared workspace providers may increase its property value with stable income and low vacancy rates, and the growth of such trend further leads to the overall commercial property value increases in the surrounding market. Taking the case of the Seoul office market, this study examines the effects of the growth of shared workspaces. We explore spatial patterns of the shared offices in the Seoul office market, and analyze provision of the shared offices as a determinant of commercial real estate sales prices. We find that the shared workspaces tend to be clustered in the existing commercial areas in which new companies can take advantage of agglomeration effects, and that the average sales price per m2 across the Seoul office market is estimated to increase 0.2 percent if the Seoul shared workspaces increases at the same rate as the current average annual growth rate. Our results offer implications regarding how the city government could respond to the rapidly growing shared office industry and its spatial and economic dynamics in the office market.

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