서울시 권역별 중심지 영향력의 변화 분석: 오피스빌딩의 실질점유비용을 이용하여
A Study on Changes in Central Busincess District Influence by Seoul Metropolitan Area Zones: Using Effective Net Occupany Cost of Office Building Rent
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초록
상업용 부동산은 도시의 변화를 나타내는 하나의 시장이다. 서울시는 다양한 요인에 의해 변화하고 있다. 본 연구는 상업용 부동산 시장 중 오피스 시장을 통해 서울시의 도시공간구조의 변화를 살펴보았다. 본 연구는 기존 연구에서 시장 상황을 반영하지 못한 부분을 보완하기 위해, 실질점유비용(E-NOC)를 이용하여 오피스 임대료 가격경사계수를 추정하고, 이를 통해 서울시 도시공간구조의 동적인 변화와 실제 값을 파악하는 것을 목적으로 한다. 시간적범위는 2017년 1분기부터 2022년 3분기까지 공간적범위는 서울시 전역의 오피스를 대상으로 각 핵심권역(도심, 강남,여의도)까지의 네트워크 거리를 계산하여 진행하였다. 각 권역의 상대적인 중심성의 동적 변화를 추정하기 위해 McMillen(2003)의 수정반복매매모형(modified repeat sales model)을 이용하였으며, 각 권역의 실제 영향력을 확인하기 위해 헤도닉가격모형(hedonic price model)을 이용하였다. 연구 결과를 종합하면, 전체 규모를 대상으로 실질점유비용의 상대가격경사계수를 추정한 결과, 2020년을 기점으로 도심권(CBD)의 추정계수가 증가하며 영향력이 감소함을 확인하였다. 그러나 헤도닉가격모형을 이용하여 절대가격경사계수를 확인한 결과, 도심권역(CBD)의 영향력은 감소하여도 여전히 여의도권역(YBD)에 비하여 중심성이 강한 것으로 나타났다.
Abstract
Commercial real estate is a market that represents urban change. Seoul is constantly changing due to various factors with the Poly-Central System as the basic plan. This study examined the changes in the urban space structure of Seoul through the office market among the commercial real estate markets. In order to compensate for the part that did not reflect the market situation in previous studies, this study aims to estimate the office rent price slope coefficient using the effective net occupancy cost(E-NOC) and to understand the dynamic changes and actual values of the urban space structure of Seoul.The analysis was conducted by calculating the network distance from each core area (CBD, GBD, YBD) for offices across Seoul from the first quarter of 2017 to the third quarter of 2022. McMillen (2003)'s modified repeat sales model was used to estimate the dynamic change in the relative centrality of each region, and the hedonic price model was used to confirm the actual influence of each region. As a result of estimating the relative price slope coefficient of effective net occupancy cost for the entire size, it was confirmed that the estimated coefficient of CBD increased and the influence decreased as of 2020. However, as a result of checking the absolute price slope coefficient using the hedonic price model, it was found that even though the influence of CBD decreased, the centrality was still stronger than that of YBD.
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