수도권 프라임 오피스시장 공실률의 동태적 전이효과- 서울권과 판교분당권을 중심으로 -
Dynamic Vacancy Spillover Effects in the Seoul Metropolitan Prime Office Markets - Focusing on the Seoul and Pangyo-Bundang Submarkets -
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초록
본 연구는 오랫동안 지속되어 온 서울 중심의 프라임 오피스시장 수요에 변화를 준 판교 · 분당 프라임 오피스시장의 등장에 따라 구조적 변화를 겪고 있는 수도권 프라임 오피스시장(도심권, 여의도권, 강남권, 판교분당권)의 공간적 전이현상을 공실률을 활용해 규명하였다. 실증 분석은 그랜저인과관계분석, 벡터오차수정모형에 기반한 충격반응분석과 분산분해분석 등을 이용하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 그랜저 인과관계 분석을 통해 프라임 오피스시장 간 공실률 파급은 일방향적인 비대칭성이 있음을 확인하였다. 둘째, 도심권에 대한 여의도권와 강남권의 영향은 장기적으로 상쇄효과가, 여의도권에 대한 도심권과 강남권의 영향은 음(‒)의 반응을, 강남권에 대한 도심권과 여의도권의 영향은 양(+)의 반응을 나타내는 등 권역 간 차별적인 것으로 나타났다. 셋째, 판교분당권과 서울권은 주요 업종의 구조적 연계성이 강화되고 있는 것으로 파악되었다. 넷째, 서울권 프라임 오피스시장은 독립적 변동성이 큰 특징이 있었다. 다섯째, 판교분당권은 인접성이 높은 강남권 및 핵심 업종별 특성이 유사한 여의도권과 상호작용 하며 네트워크화된 공실률 패턴을 형성하는 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 본 연구는 오피스시장 권역 간 네트워크형 성장을 반영한 공간 전략, 광역적 공실률 관리, 권역 간 동등한 위상의 비즈니스권 구축을 위한 지원 등과 관련한 시사점을 제안하였다.
Abstract
This study investigated the dynamic spillover effects of vacancy rates in the Seoul metropolitan prime office markets, which underwent structural changes following the emergence of the Pangyo–Bundang prime office market (PBBD) that reshaped the market demand that had long been centered on Seoul. The study’s empirical analysis employed Granger causality tests, impulse response functions, and variance decomposition based on a vector error correction model. The main findings were as follows. First, the Granger causality analysis revealed that the vacancy rate spillover paths among prime office markets generally exhibited asymmetric and unidirectional relationships. Second, the impacts of the Yeouido prime office market (YBD) and Gangnam prime office market (GBD) on the central business district (CBD) showed long-term offsetting effects; the impacts of the CBD and GBD on YBD were negative, whereas those of the CBD and YBD on GBD were positive, indicating differentiated dynamic vacancy effects across submarkets. Third, the PBBD and Seoul’s prime office submarkets (CBD, YBD, and GBD) demonstrated increasingly strengthened structural linkages through major industries. Fourth, the Seoul prime office submarkets exhibited high independent volatility, with vacancies largely explained by their own shocks. Fifth, the PBBD interacted with the GBD (owing to geographic proximity) and the YBD (because of similarities in core industry composition) to form a networked vacancy pattern. Based on these results, the study suggests policy implications such as adopting spatial strategies that reflect networked growth among office submarkets, managing vacancy rates through a metropolitanwide approach, and fostering equal-status business districts across the Seoul metropolitan region.