주택시장의 지역간 비동조화 흐름에 따른 주택가격 변동성에 관한 연구
A Study on the Volatility of Housing Prices based on Regional Decoupling Flow in Housing Market
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최근 주택시장은 지역별 차별화와 변동성 확대에 따른 비동조화현상이 심화되고 있다. 본 연구에서는 부산, 울산, 경남 지역을 대상으로 2009년 1월에서 2019년 6월까지 주택가격 및 거래량의 자료를 활용하여 주택시장의 변동성을 기간별로 분석하였다. 아파트매매가격의 변동성을 살펴보면, 서울과 울산, 경남은 비동조화 현상이 나타났으며, 부산과는 유의한 상관관계가 나타나지 않았다. 서울과 달리 부산, 울산, 경남은 공간적 인접성으로 인한 주택가격 변동에 있어 동조화의 가능성이 높을 수 있지만, 주택시장 내부의 수급여건, 개발 상황, 경제 상황 등의 지역적 요인과 정책규제 및 활성화 정책 등의 전국적 요인에 의한 통합적인 작용의 결과이다. 2009년에 지방의 주택시장에 급증한 미분양주택 문제를 해결하기 위해 발표된 다양한 지원 대책은 부산, 울산, 경남과 서울의 주택가격 변동성이 차별화되는데 영향을 주면서 2009년에서 2012년의 제1기 기간동안 비동조화 현상을 심화시키게 되었다. 이후 경기활성화를 위한 지속적인 부동산 완화 정책과 저금리 기조와 맞물리면서 전국적인 주택시장 상승을 견인하며 서울의 주택가격이 상승세로 전환되었고, 2013년에서 2016년, 제2기 서울과 부산, 울산의 주택가격 변동성에 같은 방향으로 나타나게 되었다. 반면, 2017년에서 2019년 6월, 제3기에는 서울과 부산, 울산, 경남의 주택가격 변화에는 상관성이 부재한 것으로 나타났다. 부산, 울산, 경남 일대의 기반산업의 경기부진과 장래 경제의 부정적인 전망은 주택의 수요 감소와 함께 미분양의 급증으로 주택시장의 침체를 가져왔다.
Abstract
Recently, housing market is experiencing the differential flow of housing prices by region. This study analyzed the volatility of the housing market using data on housing prices and transactions from January 2009 to June 2019 in Busan, Ulsan and Gyeongsangnam-do. As a result of the analysis, housing prices in Seoul were different from those in Ulsan and Gyeongsangnam-do, and there was no significant correlation with Busan. Busan, Ulsan and Gyeongsangnam-do are likely to become sympathetic in terms of fluctuations in housing prices due to their spatial proximity. This is an integrated result of regional factors such as supply and demand conditions, development situation and economic situation in the housing market and national factors such as policy regulation and activation policy. The various housing policies announced in 2009 to solve the problem of unsold housing in the local housing market have influenced the differentiation between housing prices in Seoul and Busan, Ulsan, Gyeongsangnam-do from 2009 to 2012. From 2013 to 2016, housing price volatility in Seoul, Busan and Ulsan moved in the same direction because the housing market has risen nationwide as the government's policy of easing real estate to revitalize the economy and low interest rates have combined. However, there was no correlation between housing price changes in Seoul and Busan, Ulsan, and Gyeongsangnam-do from 2017 to June 2019.
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