아파트 가격변동의 지역적 확산과 구조변화
Regional Diffusion and Structural Changes in Apartment Price Fluctuations
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초록
본 연구는 2010~2022년 기간 동안 국내 아파트 매매가격 변동의 지역적 확산 패턴을 분석한다. 기존 문헌과의 차별점은 (1) 표본을 두 기간으로 나누어, 강남구를 대표로 하는 서울지역의 아파트 매매가격 변동이 다른 지역으로 전파되는 프로세스에구조변화가 있는지를 분석하며, (2) 가격지수의 통합에서 발생하는 문제점을 완화하기 위해, 가격지수 시계열의 상관관계와 지리적 인접성을 기초로 전국의 아파트시장을 19개 지역시장으로 분화한 뒤 각 지역의 대표 시계열을 추출하여 VAR 모형의 계수를 추정한 다음, 두 시점의 충격반응함수 차이를 분석하는 것이다. 분석 결과, 2016년 이전에는 서울 강남지역의 대표 시계열인 강남구 가격지수의 충격이 전국의 다른 시계열에 미치는 효과가 압도적으로 높고 전역적이며 통계적으로 유의하였지만, 2016년 이후에는 그 규모와 확산범위가 급격히 축소되는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 구조변화 가설을 지지하는 것이며, 본 연구는 아파트 수요의 지역 간대체성 변화라는 통합된 프레임으로 가설을 구축하고 그 결과를 해석하고 있다.
Abstract
This study analyzes the regional diffusion pattern of fluctuations in domestic apartment transaction prices from 2010 to 2022. The distinctive features of this research compared to previous literature are as follows: (1) The sample is divided into two periods, and possible structural changes in the process of how apartment transaction price fluctuations in the Seoul area, particularly by Gangnam-gu, spread to other regions are analyzed. (2) To mitigate the issues of index integration and multicollinearity, the nationwide apartment market is divided into 19 regional markets based on the correlation of price indices time series and geographical proximity. Then, representative time series for each region are extracted to estimate the VAR (Vector Autoregression) models. The main results indicate that before 2016, the shock of Gangnam-gu’s price index had an overwhelmingly high, widespread, and statistically significant effect on other time series nationwide. However, after 2016, the magnitude and scope of this effect rapidly decreased. These findings support the hypothesis of structural changes, and this study establishes and interprets the hypothesis within an integrated framework of inter-regional substitutability.
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