미시 도시공간구조 분석과 지가에 대한 영향
Analysis of Micro Urban Spatial Structure and its Effect on Land Prices
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초록
본 연구는 건물정보를 이용하여 미시적 수준의 도시공간구조를 분석하고, 도출된 도시공간구조가 지가 형성에 미치는 영향에 대해 연구하였다. 연구의 주요 결론은 다음과 같다. 첫째, 건물 현황을 기반으로 분석한 연면적 밀도는 미시적 도시공간구조를 잘 대변하고 있으며, 특히 도심, 광역중심, 주거지역을 계량적으로 설명 할 수 있는 것으로 나타났다. 둘째, 연면적밀도 분석시 분석반경이 넓을 때 거시적 지역성을 보다 잘 반영하였다. 반대로 분석반경이 좁을수록 미시적 지역성을 반영하는 도시공간구조 분석은 가능하였지만, 지가 설명에는 한계가 있었다. 셋째, 연면적밀도에 기반한 미시적 도시공간구조는 지가를 잘 설명하는 것으로 나타났다. 이를 통해 도시공간구조는 토지가격비준표의 정교화와 적정성을 높일 수 있어 공시지가 산정 과정에서 유의미하게 활용될 수 있음을 확인하였다. 본 연구는 미시적 도시공간구조 분석방법을 제시하였고, 도출된 도시공간 구조가 지가를 보다 잘 설명함으로써 비준표의 기존 토지특성이 설명하지 못한 지역요인을 도출하였다는데 그 의미가 있다. 따라서 미시적 도시공간구조는 향후 공시지가 산정 및 도시계획과정 등에서 유의미한 자료로서 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
Abstract
This study analyzed micro urban spatial structure, using building information, and the effects of the derived urban spatial structure on the formation of land prices. The main conclusions of the study are as follows. First, the total floor area density based on the status of the buildings faithfully represented a micro urban spatial structure. In particular, it was found that it could explain the main centers, the regional centers, and residential areas quantitatively. Second, in the analysis of urban spatial structure, it was found that the wider the radius of analysis was, the better the macro regionality was reflected. In contrast, the narrower the radius of analysis was, the lower the R squared of urban spatial structure on land prices was, though it was possible to analyze urban spatial structure that reflects micro regionality. Third, it was found that the micro urban spatial structure based on total floor area density explains the formation of land prices well. It was also confirmed that the urban spatial structure can enhance the elaboration and appropriateness of the land price index table; and thus be used meaningfully in the process of estimating the officially assessed land price. This study is meaningful in that it proposed a method for micro urban spatial structure analysis, and that the derived urban spatial structure, which explains the formation of land prices better, derived regional factors that the existing land characteristics of the land price index table failed to explain. Therefore, it is expected that the micro urban spatial structure will be able to be used in the future as meaningful data in the estimation of publicly assessed land prices and the process of urban planning.
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