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서울시 도시형태 관련 지표가 토지가격에 미치는 영향 - 도시형태학적 접근방법을 중심으로 -

Effects of Urban Form Indicators on Land Prices in Seoul, Republic of Korea - An Urban Morphometric Approach -

강창덕
한국부동산원 (Korea Real Estate Board)|2022.11|부동산분석 (Journal of Real Estate Analysis)|제8권 제3호|pp. 73-101|DOI https://doi.org/10.30902/jrea.2022.8.3.73

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Seoul서울토지 가격도시형태Land prices다층회귀모형Multi-level regressionUrban form

초록

도시형태는 도시의 사회, 경제, 환경뿐만 아니라 삶의 질, 이동패턴, 토지이용과 개발, 부동산 가격 등에 중요한 영향을 준다. 그 중요성에도 불구하고 도시형태 지표가 부동산가격에 미치는 영향에 대한 연구는 많지 않았다. 이 연구는 서울시를 대상으로 5개 범주, 총 20개의 지표로 도시형태를 측정하고 그 영향을 토지가격을 통해 규명한다. 다층회귀모형을 통해 주거용과 비주거용 토지가격에 대한 영향을 포착하였다. 그 결과를 보면. 건물의 집중도가 높고, 가로망 연결성이 우수하고, 토지에서 건물이 차지하는 면적이 넓고, 이웃 건물과 일정거리를 두고, 필지의 모양이 좋으면 주거용과 비주거용 토지가격이 높았다. 반면, 근처에 건물 필지가 많고 가로망을 따라 많은 건물이 들어서 있고, 일정구역내 건물간 거리가 먼 경우 두 용도의 토지가격은 낮았다. 이 연구의 과정과 모형결과는 향후 도시형태를 통한 도시공간구조의 변화를 이해하고 부동산 가격에 대한 영향을 설명하고 예측하는 데 기여할 것이다.

Abstract

Urban forms have a significant effect on the quality of life, mobility patterns, land use, development and real estate prices as well as society, economy and environment. In spite of the significance, few studies have examined the effects of urban form indicators on real estate prices. This study measured twenty urban form indicators on five categories for Seoul in order to evaluate urban forms and the effects were investigated by land prices. The multi-level regression model was used to identify the effect on residential and non-residential land prices. As a result, residential and non-residential land prices were high in the cases of buildings with high density, street with excellent networks, higher building-to-land ratio, affordable clearance to next buildings and better land shapes. On the other hand, the prices were low in the cases of many neighboring parcels, overabundant buildings along street networks and distant clearance to next buildings. This study presented a model for urban forms to understand the change in urban space structures and anticipate the effect on land prices.

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