전월세전환율과 시장이자율의 비대칭적 조정과정에 대한 실증 분석
Analysis for the Asymmetric Adjustment between Rent to Jeonse Ratio and Market Interest Rates
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본 연구에서는 비대칭 오차수정모형을 이용하여 전월세전환율과 시장이자율 사이의 비대칭적 조정과정이 존재하는지를 검토한다. 본 연구에서는 시장이자율로 한국은행에서 제공하는 국고채 3년 수익률과 주택담보대출금리를 활용하고, 한국부동산원에서 제공하는 전월세전환율을 활용한다. 표본 기간은 2011년 1월부터 2023년 8월까지이다. 비대칭 공적분모형을 추정한 결과에서는 선행연구와 유사하게 시장이자율과 전월세전환율 사이에는 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났으며, 시장이자율과 전월세전환율 사이의 장기적 관계는 장기균형에서의 이탈의 정도 혹은 이탈의 폭의 정도에 따라 균형으로 수렴하는 속도가 다른 것으로 추정되었다. 또한, 비대칭 오차수정모형의 추정결과에서는 국고채 3년 수익률의 경우에서 공적분 잔차 변화의 크기가 클수록 그 조정속도가 더 빠른 것으로 나타났다. 이는 국고채 3년 수익률과 전월세전환율 사이의 이탈의 폭이 클수록 거래비용을 상쇄할 수 있다고 느끼는 거래참여자가 증가하고, 그로 인해 전월세전환율의 조정속도가 빨라지는 것으로 판단된다. 이러한 결과는 시장이자율에 의해 발생한 전세시장과 월세시장 사이의 불균형이 회복되는 과정을 이해하는 데 도움을 줄 수 있으며, 나아가 정책당국에서 전월세시장에 대한 정책을 수립할 때 시장이자율의 변화의 방향과 속도에도 관심을 가질 필요가 있다는 것을 보여준다.
Abstract
According to recent studies most of economic variables could experience asymmetric adjustments if the possible influences such as transaction costs, market frictions and asymmetric information fails to maintain equilibrium. In particular, asymmetric adjustments could be seen in the case of borrowing costs between lessors and tenants on Jeonse and monthly rent markets. On that account, this study examines whether any asymmetric adjustment exists between rent to Jeonse ratio and market interest rates. This study uses residuals estimated by the DOLS model and infers the asymmetric error correction model by Enders and Siklos. This study also used 3-year rates of treasury bonds provided by the Bank of Korea, interests on mortgage loans and rent to Jeonse ratio provided by the Korea Real State Board as market interest rates. The sample period ranges from January 2011 to August 2023. The results from the threshold autoregressive and the momentum threshold autoregressive models indicates that cointegration exists between rent to Jeonse ratio and market interest rates, which is verified by recent studies, and the long-term relationship between them have different speed of convergence to equilibrium from signs or sizes of deviations. In addition, the estimation results from the asymmetric error correction model shows that the higher the change in cointegration residuals is, the faster the adjustment is. Participants who believe that larger separation between 3-year rates of treasury bonds and rent to Jeonse ratio can offset trading costs increase, which makes the speed of the conversion rates faster. The results explains the imbalance between Jeonse and monthly rent caused by market interest rates. Policymakers should be interested in the direction or speed of market interest rates for Jeonse and monthly rent.
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