서울시 오피스 가격 거품 추정 연구
Estimation of Bubbles in Seoul Office Price
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초록
서울시 오피스 매매가격은 최근 연이은 금리 인상에도 불구하고 가격은 소폭 하락하거나 상승하는 것으로 나타나고 있어 거품 여부에 대한 진단이 필요한 상황이다. 거품에 대한 검정은 지금까지 주택시장을 대상으로 한 연구가 주를 이루고 있으며, 오피스 시장에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 따라서 본 연구는 서울시 오피스 매매가격에 대해 시기별 거품 검정을 하고자 하였다. 거품은 성장하는 합리적 거품을 대상으로 하였으며, 미정계수법을 이용하여 효율적인 시장에서도 거품이 존재할 수 있다는 것을 이론적으로 살펴보았다. 또한 실증분석은 시계열 자료가 적은 것을 감안하여 소표본에도 공적분 검정과 장기균형모형 구성이 가능한 autoregressive distributed lag-error correction model을 활용하였다. 서울지역을 대상으로 2001년 1분기부터 2023년 2분기까지 90개 시계열 자료를 이용하였으며, 분석결과 금리 인상과 함께 가격이 상승하였던 2006년 4분기부터 2008년 3분기, 2021년 3분기에서 2022년 3분기까지의 거품항이 각각 유의하게 나타났다. 또한, 2022년 4분기부터는 거품항이 유의하지 않은 것으로 나타나 최근의 오피스 가격은 성장하는 거품이 소멸된 것으로 보인다. 이와 같은 결과는 향후 시장을 분석하거나 투자, 또는 정책에 활용될 수 있을 것으로 보인다.
Abstract
Office sales prices in Seoul have recently been showing slight declines or increases despite successive interest rate hikes and raised the question of bubbles. Until now, bubble tests have mainly been applied to the housing market, and few studies have been conducted on the office market. This study focused on bubble tests according to different times and showed that growing rational bubbles could theoretically exist in efficient markets with the method of Undetermined Coefficient. The empirical analysis utilized autoregressive distributed lag-error correction model, which allows cointegration tests and long-run equilibrium models in spite of a few samples given limited time series data. Using 90 references of time series from 2001Q1 to 2023Q2 for Seoul, the results showed that bubble terms from 2006Q4 to 2008Q3 and from 2021Q3 to 2022Q3, when prices increased along with interest rate hikes, were significant. In addition, the terms from 2022Q4 have not been significant, which means that recent office prices has dissipated growing bubbles. These results could be used for future market analysis, investment, and policy.
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