시장이자율에 대한 전월세전환율의 조정과정에 대한 연구 - 수도권 전월세전환율을 중심으로 -
A Study on the Adjustment Process of the Rent to Cheonsei Ratio on the Change of Interest Rate in the Seoul Metropolitan Area
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이론적으로 전월세전환율은 시장이자율과 위험 프리미엄에 의해 그 크기가 결정된다. 전월세전환율은 2000년대 이후 지속적으로 하락하고 있는데, 이는 2000년대 이후 지속된 금융자유화와 저금리 체제 때문인 것으로 알려져 있다. 그러나 전월세전환율은 시장이자율과 달리 움직이기도 한다. 이는 전월세전환율이 장기적으로는 시장이자율과 같이 움직이지만, 단기적으로는 시장이자율과 괴리가 있을 수 있다는 것을 암시한다. 본 논문에서는 전월세전환율과 시장이자율이 장기적으로 균형관계를 보이고 있는지를 살펴보고, 만약 두 변수간에 장기적인 균형관계가 존재한다면 단기적으로는 두 변수 간의 격차가 어떻게 조정되어 장기적인 균형을 찾아가는지를 분석해 보고자 하였다. 분석결과, 전월세전환율은 국고채 3년 수익률과 장기적으로 균형 관계가 존재하는 것으로 나타났다. 장기적으로 국고채 3년 수익률이 1% point 변동할 때 전월세전환율은 0.89% point 변동하는 것으로 나타났다. 그리고 전월세전환율이 국고채 3년 수익률과의 장기적인 균형관계로부터 이탈해 있을 때에는 이탈 부분의 약 5.9%를 매달 조정해 나가면서 장기 균형을 찾아가는 것으로 나타났다. 그러나 2008년 이후의 경우 전월세전환율은 국고채 3년 수익률과 거의 같이 움직이고 있는 것으로 나타났다. 이렇게 보았을 때, 전월세전환율과 국고채 3년 수익률 간의 장기적인 균형관계는 2008년을 전후로 하여 구조적 변화가 있었다고 볼 수도 있다. 한편, 실거래 자료에 기초한 전월세전환율과 호가 자료에 기초한 전월세전환율 사이에 어떤 차이가 있는가를 보기 위해 실거래 자료에 기초한 전월세전환율 자료와 호가자료에 기초한 전월세전환율 자료를 가지고 동일한 분석을 해 보았다. 분석결과, 두 자료 간에는 위험 프리미엄에 차이만 있을 뿐 국고채 3년 수익률과의 장단기 관계에서는 차이가 없었다. 이는 호가 자료에 있을 수도 있는 평활화(smoothing) 현상이 없다는 것을 의미한다.
Abstract
Theoretically the Rent to Cheonsei ratio is determined by interest rate and risk premium related to housing rental market. The Rent to Cheonsei ratio has decreased since 2000s due to the financial deregulation and low interest rate policies in Korea. However, sometimes the Rent to Cheonsei ratio has decoupled with interest rates. We investigate the long-run equilibrium between the Rent to Cheonsei ratio and interest rates, and the short-run adjustment process of the Rent to Cheonsei ratio when there is a disequilibrium. Our results emphasize that there is a long-run equilibrium between the Rent to Cheonsei ratio and the 3-year treasury bill rate. If the 3-year treasury bill rate increased by 1% point, the Rent to Cheonsei ratio goes up 0.88% point long-termly. And if there was a disequilibrium, the Rent to Cheonsei ratio corrects the error from the equilibrium by 5.9% monthly. Furthermore, our results address that the Rent to Cheonsei ratio has coupled with the 3-year treasury bill rate almost exactly since 2008. The results imply that there is a possibility of a structural change in 2008. And we find that the Rent to Cheonsei ratio by transaction price data has a lower risk premium than the Rent to Cheonsei ratio by appraisal price data, also there is not a smoothing phenomenon in the Rent to Cheonsei ratio by appraisal price data.
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