전세의 월세전환과정에서 전월세전환율 결정요인 분석
An Empirical Study of the Jeonse-Rent Ratio Determination
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저성장, 저금리 시대에 접어들면서 국내 주택시장에서는 전세에 대한 임대인의 효용이 점차 감소하고 있다. 이에 따라 전세의 공급이 줄어드는 한편 전세의 월세 전환이 가속화되고 있다. 이 연구는 전세의 월세 전환 시, 그 기준으로 적용되는 전월세전환율이 전세세입자의 주거비 수준에 준하여 결정되는지, 매매가에 따른 임대인의 자본환원율에 따라 결정되는지를 확인하고자 하였다. 이론적 검토를 통해 전월세전환율이 매매가를 기준으로 결정되고 있음을 유추하였고, 2011년 이후의 서울시 아파트 실거래자료를 통해 이를 실증하였다. 그 결과, 전월세전환율은 자본환월율과 전세가율 역수의 곱으로 나타낼 수 있음을 확인하였다. 이는 투자리스크가 상대적으로 높은, 낮은 전세가율의 아파트의 경우에 전월세전환율이 더 높게 적용되어 임대인의 리스크가 월세를 통해 임차인에게 전가되고 있음을 시사한다. 보증부 월세로 인한 임차시장 세분화가 이러한 월세-전세 임차시장의 분절에 기여하고 있어, 전월세전환율에 대한 적절한 현실적인 기준마련이 요구된다.
Abstract
As the trend of low growth and low interest rate persists, from property owners, the benefit of Jeonse has been reduced in the housing market of Seoul. Consequently, the supply of Jeonse has decreased and the shifting trend from Jeonse to monthly-rent has accelerated. In this situation, this study aims to identify how Jeonse-Rent ratio(conversion rate) is determined. Because Jeonse, which reflect an use-value of housing, has comprised the majority of housing rental market until recently, it is important to identify which is the determinant of monthy-rent, Jeonse or housing price. Through theoretical research this paper found that if rent is controled by housing price, Jeonse-Rent ratio can be expressed by Price-Jeonse ratio and capitalization rate. To prove this empirically, this research use 120,000 apartments trading data of Seoul from 2011 to 2015. As a result, this research get a statistically reliable outcome. This mean that tenants who pay monthly-rent is coping with more housing expenses than Jeonse tenants. In addition, monthly-rent tenants take over the part of risk-premium which should be taken by housing owners. This research point out the monthly-rent with variable deposit as one of cause of this problem.
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