전월세전환율을 통한 주택시장 동적관계 연구
A Study on Dynamic House-Rent Relationship through Jeonse-to-Rent Ratios
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초록
본 논문은 한국 주택･임대시장의 현재가치모형을 개발했다. 모형을 실증적으로 분석하기 위해, 서울 아파트시장 데이터를 이용하여 매매가, 전세, 월세보증금, 전월세전환율로 구성된 로그 월세 대비 매매 비율 고안했다. 이 비율은 다음 달(단기) 전월세전환율변화를 유의하게 예측한 반면, 장기적인 전월세전환율 변화는 유의하게 예측하지 못했다. 이 결과는 전월세전환율 변화(충격)가 일시적인 성질을 지니고 있어서 시간이 흐르며 그 충격이 누적되기 어렵기 때문에 결국(장기) 자산의 가치에 큰 영향을 미치지 못함을 의미한다. 또한 월세 대비 매매 비율은 단기 월세보증금 변화를 유의하게 예측하지 못한 반면, 장기적인 변화는 유의하게 예측했다. 이 결과는 월세보증금충격이 영구적 성질을 가지고 있어서 시간이 흐르며그 충격이 누적되기 때문에, 결국 자산의 가치에 큰영향을 미침을 의미한다. 그래서 주택･임대시장의안정화를 위해서는 월세보증금의 움직임을 주의 깊게 관찰해야 할 필요가 있다.
Abstract
This paper develops a new present-value framework in rental housing markets in Korea. To implement the model precisely, I use Seoul apartment data and devise a log price-rent ratio that is a linear combination of home prices, Jeonse, monthly deposits, and Jeonse-to-rent conversion rates. I show that the ratios strongly predict one-period-ahead conversion rates, not the long-term ones. This finding points out that the conversion rate is so transient that its shock could hardly cumulate over time, thereby little affecting the home prices in the long run. In contrast, I find that the ratios strongly forecast long-term deposit growth, not its short-term growth. The rationale behind this is that its shock is so persistent as to build up over time, which affects the home prices significantly in the end. The implication is that we should monitor an irrational swing of the deposit behavior to attenuate the excess volatility of the apartment lease market.
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