부동산신탁제도의 법적 개선에 관한 연구– 유형과 효용성을 중심으로 -
A Study on Legal Improvement of Real Estate Trust - Focused on Its Types and Efficiencies -
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초록
신탁이란 신탁을 설정하는 자 (위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 의하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발 그 밖에 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 되는 법률관계를 말한다. 부동산신탁이란 부동산을 신탁재산으로 하여 설정하는 신탁을 말하며, 실무상 다양한 종류의 부동산신탁이 활용되고 있다. 1990년대 우리나라는 부동산투기억제대책을 세우면서 부동산신탁제도를 도입하였다. 부동산신탁의 종류로는 여러 가지로 구분할 수 있으나, 부동산을 신탁의 목적으로 어떻게 활용하느냐는 측면에서 부동산신탁은 토지신탁, 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁의 네 유형으로 구분된다. 부동산신탁을 활용하여 부동산을 효율적으로 개발하기 위해서는 담보신탁제도를 활용할 수 있다. 담보신탁은 최근 들어 성장세를 보이고 있다. 나아가 소유권의 이전이 아닌 용익물권인 지상권이나 차지권을 통한 사업비 확보 방안도 적극 검토할 필요가 있다. 한편 2011년 전면 개정된 신탁법의 여러 내용은 납세의무자 문제에 있어서 해결할 문제점을 남겨두고 있다. 취득세와 부가가치세의 납세의무자에 관한 것이다. 취득세는 수탁자를 납세의무자로 하고 있으며, 신탁부동산의 처분 등과 관련한 부가가치세의 납세의무자도 수탁자로 보는 것이 판례의 태도이다. 앞으로 용익권을 신탁하는 방법을 확대하는 등 부동산신탁관련 법제, 특히 관련 세법이 개선되어 부동산개발의 효용성이 극대화되어야 할 것이다.
Abstract
Trust means a legal relation that a person who creates a trust transfers a specific piece of property to a person who accepts the trust establishes a security right or makes any other disposition, and requires the trustee to manage, dispose of, operate, or develop such property or engage in other necessary conduct to fulfill the purpose of the trust, for the benefit of a specific person or for a specific purpose, based on a confidence relation between the truster and the trustee. Real Estate Trust system was introduced in the early 1990’s with the purpose of controlling real estate speculation in Korea. There are several different types of trusts real estate trusts categories; management trust, disposal trust, land development trust, and collateral trust. Specially a collateral trust is a vehicle, which allows a beneficiary to use real estate as collateral for finance. If various collateral trusts are applied with real estate development, financial institution can raise the large scale funds easily and promote the liquidity of the beneficial interest. Judicial precedent of Supreme court for trustee can affect to improve legal stability of trust taxation(income tax, value added tax) and tax avoidance. A trust that utilizes the usufructuary real right is more efficient.
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