가계포트폴리오에서 주택자산이 차지하는 비중이 지나친가? 주택자산의 투자수익률에 대한 분석을 바탕으로
Do Households Own Too Much of Housing Asset? An Analysis of Investment Return of Housing Asset
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본 연구에서는 “한국 가계의 포트폴리오에서 주택자산이 차지하는 비중이 지나치다”는 견해를 주택자산의 투자수익률에 대한 분석을 바탕으로 재검토하였다. 포트폴리오 편입대상으로서 가계자산이 가지는 잠재적 편익을 1) 낮은 위험도, 2) 높은위험대비 수익률, 3) 분산투자혜택, 4) 인플레이션 헤징 혜택, 5) 소득변동헤징 혜택으로 규정하고 각 편익이 실재하는지, 그 규모는 얼마나 되는지를 실증적으로 분석하였다. 분석결과 주택자산은 주식 등의 위험자산에 비해 위험도가 낮고 위험대비수익률이 높은 것을 확인하였다. 분산투자혜택은 주택수익률 추정방식 및 위험기피도에 따라 다소 다르게 나타난다. 주택수익률 추정치 중 중간 값을 사용하고 비교적낮은 위험기피도를 적용하였을 때, 분산투자혜택은 연간 은행이자율을 1퍼센트 포인트 정도 높이는 것과 동일한 크기임을 발견하였다. 인플레이션 헤징 효과는 존재하나 그 규모가 크지 않고, 소득변동헤징 효과는 없는 것을 발견하였다. 금융위기이후 주택자산의 편익은 이전의 절반 이하로 줄어든 것으로 나타났다. 주택수익률추정치 중 중간 값을 사용하고 비교적 낮은 위험기피도를 적용하였을 때 얻어지는주택자산의 최적비중은 1주택 보유 가구에서 실제 관측되는 수치의 평균치와 비슷한 것을 발견하였는데, 이는 “가계 포트폴리오에서 주택자산이 차지하는 비중이 지나치다”는 판단을 일반화하는 것은 오류일 수 있음을 보여 준다.
Abstract
We have another look at the question “Do Korean households own too much of housing asset?” based on the analysis of investment return of housing asset. We identify the potential benefits of housing asset as comprising of 1) low risk, 2) high risk-adjusted return, 3) diversification benefit, 4) inflation hedging benefit, and 5) income shock hedging benefit, and we empirically examine the presence and the magnitude of each of these benefits. We find that housing asset has lower risk and higher risk-adjusted returns compared to risky assets such as stocks. The diversification benefit of housing assets looks different depending on the calculation of housing return and the choice of risk aversion. With a mid-range housing return and a low risk aversion are adopted, the diversification benefit of housing asset is equivalent to the 1 percent point reduction in annual interest rate on the savings account. Inflation hedging benefit exits, but its magnitude is small. Income shock hedging benefit does not exist. The diversification benefit halves after the financial crisis of 2008. Wen a mid-range housing return and a low risk aversion are adopted, the optimal portfolio weight of housing asset is very close to the average of the actual portfolio weights of owner-occupier households. This leads us to conclude that the statement that “households own too much of housing assets” requires qualifications.
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