한국 주택시장의 베타와 수익:지역별 고정효과를 감안한 주택 - CAPM 분석
Beta and Return of Korean Housing Market: H - CAPM Analysis with Fixed Effects
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초록
한국 주택시장의 위험-수익의 관계를 전통적 CAPM으로 분석한 기존의 여러 선행연구에서 베타의 역할은 제한적이거나 불분명하였다. 본 연구에서는 Pettengill et al.(1995)의 논지에 따라 시장초과수익률이 양(+)인 경우와 음(-)인 경우로 구분해 분석하였으며, 또한 주택 고유의 지역제약을 고려하여 고정효과모형(fixed-effect model)으로 분석하여 베타의 역할을 찾고자하였다. 본 연구에서의 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 지역별 고정효과를 감안하지 않는 경우, 우리나라의 주택시장의 장기 위험-수익의 상충관계는 대부분 베타가 아닌 고유위험을 통해 나타나고 있으며, Pettengill et al. 논지에 따라 단기 수익률의 특성을 고려하여도 베타-수익의 상충관계는 설명되지 않는다. 둘째, 지역별 고정효과를 감안하는 경우, 우리나라 주택시장의 위험-수익의 상충관계는 베타로 잘 설명될 수 있다. 장.단기 수익률로 구분하여 추정한 결과 모두에서 비체계적 위험은 통계적 유의성이 없으며 베타 즉 체계적 위험만이 유의한 결과를 보여주고 있다. 셋째, 주택시장의 베타-수익의 상충관계는 가격증가율보다는 임대수익을 감안한 총수익률을 통해서 더욱 분명하게 나타나고 있다.
Abstract
In the previous studies of the Korean housing market analysis using CAPM(capital asset pricing model), systematic risk coefficient beta has shown the lack of explanation as a measure of risk. This paper reinvestigates the beta-return relationship when the regional- constraints are introduced in the CAPM, using 71 regional housing price indices of Seoul and 6 metropolitan cities. We allow the fixed-effects for the metropolitan cities and find that there is strong positive relationship between beta and return along with the fixed-effect model. Also we find the coefficient for non-β risk does not reveal the statistical significance, implying that the non-β risk itself has no market value in the housing investment market. These results hold not only for the long-term housing returns, but also for the short-term housing returns. In addition, we find the model explanation power in terms of R2 can be improved when jeonse earnings are included in the housing return calculation.
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