주택시장의 투기적 성격과 가계 양극화: 포트폴리오 이론의 관점에서
Speculative Nature of the Housing Market and Household Polarization: A Portfolio Theory Perspective
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초록
본고는 한국의 자산 양극화 현상을 포트폴리오 내 투자자산으로서 주택 편입 여부를 중심으로설명한다. 가계 포트폴리오 구성에서 주택 유무에 따른 차이를 설명하고자 최대 샤프비율선 간 수선거리개념을 도입하였다. 주택담보대출 제약을 설정하여 부동산의 높은 단위비용 및 불가분성을 모형에반영하였으며, 동 분석을 수도권 아파트 사례에 적용하였다. 분석 결과, 주택 투자 유무는 자산 양극화를심화시키는 요인으로 작용하였고 주택담보대출 제약의 유무가 투자 성과에 유의미한 차이를 가져온것으로 확인되었다. 동 결과는 수도권 내에서도 경기 및 인천지역 대비 서울지역 아파트에서두드러졌는데, 이는 서울 지역의 아파트가 수도권 내 다른 지역 아파트보다 투자 자산으로서 양극화에더 크게 일조했음을 의미한다. 본고는 가계의 포트폴리오 최적화 접근법을 활용하여 가계의 후생 차이와양극화 정도를 정량화하여 논의를 수행하였다는 점에서 의의가 있다.
Abstract
This study explains the phenomenon of wealth polarization in South Korea, focusing on the inclusion of housing as an investment asset in household portfolios. The concept of distance between tangency portfolios on the maximum Sharpe ratio line was introduced to illustrate the differences arising from housing ownership in portfolio composition. Mortgage constraints were incorporated into the model to account for the high unit cost and indivisibility of real estate, and this analysis was applied to apartments in Seoul and the greater metropolitan area. The results indicated that housing investment exacerbates wealth polarization, with mortgage borrowing constraints notably impacting investment performance. This effect was particularly pronounced for apartments in Seoul compared to those in Gyeonggi and Incheon, suggesting that the former play a greater role in exacerbating wealth polarization as investment assets within the metropolitan area. The significance of this study lies in its application as an optimal portfolio approach to quantify household welfare disparities and the extent of polarization.
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