실물옵션을 이용한주택재개발사업의 최적 투자시점 분석
The Optimal Investment Timing of Housing Redevelopment Projects using Real Options
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초록
실물옵션은 금융옵션의 투자기법을 응용한 것으로 사업 기간이 장기간 소요되는 주택재개발사업의 경우 미래의 불확실성에따라 다양한 사업위험이 존재하며 변동성을 반영하여 검토하기에 적합한 분석기법이다. 본 연구에서는 사업성이 없는주택재개발사업에서 미래현금흐름의 가치를 과소평가하는 현금할인법의 대안으로 실물옵션의 다양한 옵션 중에서 사업초기에 최적의 투자 시점을 결정하기 위하여 연기옵션을 적용하였다. 연기옵션은 1 기간부터 5 기간까지 약 5년간의연기가 가능한 것으로 가정하였다. 이 연기옵션 가치평가에 따라 사업 가치가 1 기간 연기시 46,319백만 원부터 5 기간연기시 106,636백만 원까지 산출되었으며, 주택재개발사업의 연기옵션은 5 기간 연기 시점이 사업가치가 가장 높아서최적의 투자 시점으로 결정할 수 있다. 그 결과, 주택재개발 조합은 사업승인권자인 지방자치단체에 사업성이 개선되는시기까지 사업 시작 시기를 연기할 수 있는 옵션을 행사할 수 있다. 앞으로 주택재개발사업을 추진하는 주택재개발 조합등 사업주체는 고전적인 현금흐름 할인법(DCF)의 한계를 보완하여 사업성 가치를 적정하게 평가할 수 있는 실물옵션기법을 적극적으로 도입하여 활용할 필요성이 있다.
Abstract
The real option is applied to investment options of financial options. In case of Housing Redevelopment project which takes a long period of business, there are various business risks according to future uncertainty and it is an appropriate analysis technique to reflect the volatility. In this study, we applied the postponement option to determine the optimal investment point in the early stage of the project among various options of the real option as an alternative to the cash discount method which underestimates the value of future cash flow in the business redevelopment project. The postponement option assumes that a postponement of approximately five years from one period to five periods is possible. According to the evaluation of the value of the Deferral option, the value of the project was calculated from 46,319 million won for one period to 106,636 million won for five periods. The delay option for the residential redevelopment project is the best investment point. In the future, businesses such as the Housing Redevelopment Association, which is promoting the housing redevelopment project, need to actively introduce and utilize real option schemes that can adequately assess the value of business feasibility by supplementing the limitations of the classical cash flow discount method (DCF).
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