본문 바로가기
KERD
논문KCI 등재

실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가: 가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로

Appraisal of Apartments to be Rebuilt Using Real Options: Focused on the Model Considering the Probability Process of Price and Cost

서광채
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2019.12|감정평가학논집|제18권 제3호|pp. 23-47|DOI 10.23843/as.18.3.2

0

조회

0

다운로드

3

인용

0

참고문헌

키워드

실물옵션옵션가치Real Options확률과정Option ValueStochastic Process만기무한Infinite Horizon재건축예정아파트Apartment to Be Rebuilt

초록

본 연구는 가격과 비용의 불확실성을 모두 고려한 모형을 이론적으로 구축한 후 서 울시 강남구 재건축예정아파트에 적용하여 재건축예정아파트의 가치를 도출하고, NPV법과 가격의 불확실성만을 고려한 만기무한모형의 적용결과와 비교분석함으로 써 실물옵션모형의 특징을 파악하고자 하였다. 분석결과 불확실성을 고려한 실물옵 션모형의 가치가 불확실성을 고려하지 않은 NPV법에 비해 큰 값을 보여주고 있는 데, 실물옵션모형과 NPV법의 차이에 해당하는 옵션가치는 실물옵션모형에 의한 재 건축예정아파트 가치의 약 25%에서 약 34%로 분석되었다. 한편, 실물옵션모형 중 에서는 본 연구에서 구축한 모형에서 개발비용을 시간불변파라미터로 가정하고 가 격과 순수익의 불확실성을 반영한 모형 2의 가치가 가장 큰 값으로 나타났으며, 가 격, 개발비용 그리고 순수익의 불확실성을 모두 반영한 모형 1이 다음으로 큰 값을 지니고, 가격의 불확실성만을 반영한 모형 3이 가장 작은 값을 나타냈다. 이러한 결 과는 감정평가실무에서 상황에 맞게 다양한 실물옵션모형을 적용하여야 함을 시사 한다. 즉, 가격과 비용, 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 1을, 가격과 순수익 의 변동성이 예상될 때에는 모형 2를, 가격의 변동성만이 예상될 때에는 모형 3을 적용하는 것이 바람직함을 의미한다.

Abstract

This study theoretically constructs a model that considers both price and cost uncertainty, applies it to apartments to be rebuilt in Gangnam-gu, Seoul, and derives the value of apartments to be rebuilt and compares it with the application results of the maturity model considering only NPV method and price uncertainty. By analyzing, we tried to identify the characteristics of the real option model. The results of the analysis show that the value of the real option model considering uncertainty is greater than the NPV method without considering uncertainty. About 25% to about 34%. On the other hand, in the real option model, the value of model 2 reflecting the uncertainty of price and net profit was the largest value, assuming the development cost as the time invariant parameter in the model constructed in this study. Model 1, which reflects all uncertainties, has the next highest value, while Model 3, which reflects only uncertainty in price, shows the smallest value. These findings suggest that in the appraisal practice, various real option models should be applied to the situation. In other words, it is preferable to apply model 1 when volatility of price, cost, and net income is expected, model 2 when volatility of price and net income is expected, and model 3 when only volatility of price is expected

참고문헌 (58)

  1. "감정평가 실무기준", ~
  2. "감정평가에 관한 규칙", ~
  3. 구태이, "동적DCF 및 실물옵션모형에 의한 부산항(북항) 재개발사업의 가치평가분석", 한국지역개발학회지, 25(2), pp.115~130 (2013), 한국지역개발학회
  5. 국토교통부, "분양가상한제 기본형건축비 9월 정기 고시…15일부터 적용", 주택정책과, ~ (2019)
  6. 권오상, "한국 농지의 옵션가치와 농지가격", 농업경영.정책연구, 36(1), pp.100~116 (2009), 한국농식품정책학회
  7. 권태인, "부동산 개발사업에 지분투자 형태의 재무적투자자 유인을 위한 실물옵션 적용 연구", 대한건축학회논문집, 27(01), pp.165~172 (2011), 대한건축학회
  8. 김기현, "공모형 PF사업 문제 유형화를 통한 실물옵션 가치평가법의 적용에 관한 연구", 부동산학연구, 18(1), pp.57~71 (2012), 한국부동산분석학회[DOI]
  9. 김병수, "미분방정식 입문" (2012), 북스힐
  10. 김승탁, "이항옵션가격결정모형을 이용한 중대형 민영임대주택 분양권의 손익분석", 선물연구, 16(1), pp.69~86 (2008), 한국파생상품학회
  11. 김아영, "실물옵션을 이용한 부동산 개발사업의 가치평가", 대한건축학회지회연합회 학술발표대회논문집, 1, pp.497~500 (2012), 대한건축학회지회연합회
  12. 김영준, "실물옵션 모형을 이용한 벼 병해충 공적방제의 경제성 분석", 농업경제연구, 55(3), pp.75~92 (2014), 한국농업경제학회
  13. 김중영, "실물옵션모형을 활용한 부동산 개발가치 평가에 관한 연구", 감정평가학논집, 7(2), pp.1~18 (2008), 한국감정평가학회
  14. 김혜원, "옵션가치를 통해서 본 주택재개발의 가치", 대국경북개발연구, 10(1), pp.1~17 (2011), 대구경북연구원
  15. 김훈상, "토지매입 옵션을 활용한 부동산개발의 작동원리와 타당성에 관한 연구", 국토계획, 50(5), pp.107~117 (2015), 대한국토·도시계획학회
  16. 남영식, "투입 및 산출 요소 확률과정을 고려한 연료전지 발전시설 최적 투자관리 연구", 경제학연구, 65(3), pp.77~108 (2017), 한국경제학회[DOI]
  17. 문성주, "실물옵션을 이용한 재건축사업 가치평가에 관한 연구", 金融工學硏究, 10(3), pp.91~113 (2011), 한국금융공학회[DOI]
  18. 박호정, "실물옵션 모형을 이용한 RPS와 배출권거래제 연계의 신재생에너지 투자효과", 자원환경경제연구, 21(2), pp.301~319 (2012), 한국환경경제학회[DOI]
  19. 조주현, "이항옵션모형을 이용한 부동산 개발가치 평가에 관한 연구", 부동산학연구, 10(1), pp.37~60 (2004), 한국부동산분석학회
  20. 변정호, "주택가격 변동성을 고려한 기업형 임대주택 가치평가 연구", 석사, pp.2016
  22. "분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부고시 제2019-494호, 2019. 9. 15)", ~ (2019)
  23. 서광채, "실물옵션법을 이용한 부동산 가치평가 : 사용가치를 고려한 S-M 수정모형", 박사, 부동산학과, pp.2014
  24. 서광채, "실물옵션을 이용한 개발예정부동산의 감정평가모형 구축 및 최적 임계점 영향요인의 효과분석: 만기무한의 아메리카형 옵션모형을 중심으로", 감정평가학논집, 18(2), pp.157~191 (2019), 한국감정평가학회[DOI]
  25. 서광채, "토지리턴제의 옵션 가치평가 : 고양삼송지구 사례", 감정평가학논집, 11(1), pp.53~69 (2012), 한국감정평가학회[DOI]
  27. "서울특별시 도시계획 조례", ~
  28. 2025 서울특별시 공동주택 기본계획 요약보고서, "서울특별시", ~ (2017)
  29. 손영진, "한국 프로젝트 파이낸스의 건설회사 지급보증에 대한 실증분석", 대한건축학회논문집, 27(06), pp.161~168 (2011), 대한건축학회
  30. 유성희, "선물ㆍ옵션" (2001), 형설출판사
  31. 유승동, "부동산개발 실물옵션에 대한 이론적 고찰", 부동산학연구, 19(3), pp.63~74 (2013), 한국부동산분석학회
  32. 이의경, "재무관리-이론과 응용" (1997), 경문사
  33. 이종아, "주택 자본자산가격결정모형(Capital Asset Pricing Model)을 활용한 위험과 수익 분석: 서울 강남 3개구 아파트시장의 경우", 한국경제지리학회지, 13(2), pp.234~252 (2010), 한국경제지리학회[DOI]
  34. 이헌동, "실물옵션을 이용한 구조용 집성재 생산 방식에서의 투자의사 결정 연구", 농업경제연구, 57(3), pp.79~104 (2016), 한국농업경제학회
  35. 임재만, "옵션평가모형을 이용한 부동산투자 의사결정기법 연구", 부동산연구, 8, pp.215~237 (1998), 한국부동산연구원
  36. 장영광, "현대투자론" (2007), 신영사
  37. 전수호, "프로젝트 파이낸싱 감정평가와 금융적 방법의 적용 검토", 감정평가학논집, 7(2), pp.19~44 (2008), 한국감정평가학회
  38. 정우석, "실물옵션을 이용한 지열에너지 시스템의 투자 임계점 분석 - 파프리카 농가를 중심으로 -", 농업경영.정책연구, 40(1), pp.130~147 (2013), 한국농식품정책학회
  39. 진연화, "실물옵션을 이용한 인천광역시 도시정비 결합개발사업의 가치평가: 주거환경개선사업을 중심으로", 한국지역개발학회지, 31(2), pp.191~228 (2019), 한국지역개발학회
  40. 최진하, "실물옵션이론에 기반한 리츠의 가치평가와 최적만기의 결정", 박사, pp.2018
  41. 최진하, "조기청산권을 지닌 리츠의 가치평가에 관한 연구", 한국지역개발학회지, 31(2), pp.139~166 (2019), 한국지역개발학회
  44. Avinash K. Dixit, "Investment under Uncertainty" (1994), Princeton University Press
  45. Bulan, L., "Irreversible Investment, Real Options and Competition : Evidence from Real Estate Development", Journal of Urban Economics, 65(31), pp.237~251 (2009)
  46. Damodaran, A., "가치평가론" (1998), 경문사
  47. Grenadier, S. R., "The Strategic Exercise of Options : Development Cascades and Overbuilding in Real Estate Markets", The Journal of Finance, 51(5), pp.1653~1679 (1996)
  48. Holland, A. S., "The Role of Uncertainty in Investment : An Examination of Competing Investment Models using Commercial Real Estate Data", Real Estate Economics, 28(1), pp.33~64 (2000)
  49. Hull, J. C., "선물⋅옵션 투자의 이론과 전략" (2012), 퍼스트북
  50. Mun, J., "Real Options Analysis-Tools and Techniques for Valuing Strategic Investments and Decisions" (2006), John Wiley & Sons
  51. Joseph T. L. Ooi, "The Option Value of Vacant Land", SSRN Electronic Journal (2006), Elsevier BV[DOI]
  52. Quigg, L., "Empirical Testing of Real Option-Pricing Models", The Journal of Finance, 48(2), pp.621~640 (1993)
  53. Sing, T. F., "Optimal Timing of A Real Estate Development under Uncertainty", Journal of Property Investment & Finance, 19(1), pp.35~52 (2001)
  54. Timan, S., "Urban Land Prices under Uncertainty", American Economic Review, 75(3), pp.505~514 (1985)
  55. Trigeorgis, L., "Real Options-Managerial Flexibility and Strategy in Resource Allocation" (1996), The MIT Press
  56. Tsay, R. S., "Analysis of Financial Time Series" (2002), Wiley
  57. Williams, J. T., "Real Estate Development as An Option", The Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), pp.191~208 (1991)
  58. Yamazaki, R., "Empirical Testing of Real Option Pricing Models using Land Price Index in Japan", Journal of Property Investment & Finance, 19(1), pp.53~72 (2001)

관련 논문AI추천

실물옵션을 이용한 재건축사업 가치평가에 관한 연구김대호, 문성주한국금융공학회 · 金融工學硏究2011 · 제10권 제3호실물옵션을 이용한 개발예정부동산의 감정평가모형 구축 및 최적 임계점 영향요인의 효과분석: 만기무한의 아메리카형 옵션모형을 중심으로서광채한국감정평가학회 · 감정평가학논집2019 · 제18권 제2호실물옵션을 이용한주택재개발사업의 최적 투자시점 분석유정석, 진연화재단법인 경기연구원 · GRI연구논총2017 · 제19권 제1호토지옵션의 가치평가 방법론에 대한 이론적 고찰유승동한국감정평가학회 · 감정평가학논집2019 · 제18권 제3호실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 최적 분양시점과 사업가치 평가유정석, 진연화한국감정평가학회 · 감정평가학논집2020 · 제19권 제1호실물옵션모형을 활용한 부동산 개발가치 평가에 관한 연구김중영한국감정평가학회 · 감정평가학논집2008 · 제7권 제2호

이 간행물의 다른 논문 (8건)

토지옵션의 가치평가 방법론에 대한 이론적 고찰유승동pp. 5-22주택가격의 불확실성하에서 채무불이행 위험을 고려한 MBS의 가치평가전재범, 조명환pp. 49-78소형 빌딩과 중형 빌딩의 가격결정요인 차이 연구한제선, 이창무, 차승호pp. 81-115수도권 노후공동주택단지의 입지 특성 및 잠재력 분석이삼수, 이창효pp. 117-142투자유형 및 운용시기에 따른 부동산 집합 투자기구의 수익위험 특성 비교민성훈pp. 143-166
원문 보기