실물옵션을 이용한 재건축사업 가치평가에 관한 연구
A Study on the Real Option Approach to Apartment Reconstruction Projects Valuation
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초록
본 연구는 기존의 선행연구와 달리 불확실성과 전략적 유연성을 반영할 수 있는 실물옵션을 활용한 재건축사업 가치평가 모형을 제시하였다. 그리고 재건축가치평가 모형의 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 재건축사업의 주요절차 및 재건축사업의 옵션적 성격을 설명하고, 모형을 구현하기 위한 이항모형과 실물옵션의 변동성 추정방법을 소개하고, 실제 재건축사업 사례에 적용하여 모형의 적용가능성을 확인하였다. 주요한 연구결과는 다음과 같다. 첫째, “도시 및 주거환경정비법”에 따라 크게 계획단계, 시행단계, 완료단계로 구분할 수 있다. 계획단계는 기본계획수립 단계와 재건축구역지역 단계로 나뉘고, 시행단계는 추진위원회 구성 단계, 안전진단 단계, 재건축조합설립 단계, 사업시행인가 단계, 관리처분 단계로 나뉘고, 완료단계는 착공 및 분양 단계, 사업의 완료 단계로 나뉜다. 둘째, 불확실성하의 가치평가와 의사결정을 재건축사업의 주요한 투자의사결정시점에 따라 통합해 줌으로써 재건축관련 이해관계자가 더 넓은 범위에서 전략적 대안을 생각할 수 있도록 해준다. 즉, 전략적 유연성을 감안하지 않을 경우 passive NPV는 4,404억이었지만 단계별 복합옵션(포기옵션)을 감안할 경우 expanded NPV는 4,846억으로 증가함을 알 수 있다. 위와 같이 실물옵션을 이용한 재건축사업의 가치 평가방법은 DCF법에 비하여 불확실성과 전략적 유연성을 반영할 수 있다는 측면에서 장점도 있지만 실무에 적용하기 위해서 여전히 해결해야 할 문제점도 많다. 하지만 본 연구가 아파트 재건축사업 주체들에게 재건축사업과 관련한 투자의사결정에서 보다 나은 정보를 제공할 수 있다는데 점에서 큰 의미가 있다고 판단된다.
Abstract
Recently many apartment reconstruction projects have been executed for the improvement of living conditions and the supply of new apartment. But, the process of apartment reconstruction projects contains a lot of risk factor and uncertainty. In addition traditional valuation method, DCF have failed because this method cannot properly capture strategy flexibility and uncertainty of apartment reconstruction projects. So, This study is to suggest the application of the Real Option to apartment reconstruction projects valuation. An Real Option Approach to apartment reconstruction projects has the potential to conceptualize and quantify the value of American Sequential Compound Option by binomial lattice model. We suggest a modeling process of Real Option using Seoul Jamsil OO reconstruction apartment complex. We estimate option volatility by Monte-Carlo Simulation and up step-size, down step-size, risk-neutral provability by Cox, Ross, Rubinstein(1976) method. the main results are as follows. The passive NPV of Seoul Jamsil OO reconstruction apartment complex using DCF method is ￦ 440.4 billion. The value of American Sequential Compound Option by binomial lattice model is ￦ 44.2 billion. So, the expanded NPV is ￦ 484.2 billion when we consider strategy flexibility and uncertainty. Finally we expect that this study will improve the confidency and accuracy of valuation process and more helpful to the decision making about apartment reconstruction project.
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