본문 바로가기
KERD
논문KCI 등재

국내 부동산 전문가들의 실물옵션 기법에 대한 인식도 조사 및 가로주택정비사업의 사업가치 평가

Domestic Real Estate Experts' Perception of Real Options Technique and Evaluation of the Business Value of Block-unit Housing Rearrangement Project

유정석|진연화
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2020.08|감정평가학논집|제19권 제2호|pp. 93-139|DOI 10.23843/as.19.2.5

0

조회

0

다운로드

3

인용

0

참고문헌

키워드

변동성실물옵션가로주택정비사업블랙-숄즈 모형이항-트리 모형

초록

정부는 ‘도시재생 뉴딜’ 정책을 중심으로, 도시쇠퇴에 대응하여 2017년에 전국적으 로 추진하는 뉴딜사업 중 51곳을 시범사업으로 선정하여 실시하고 있다. 인천지역 에서는 6개 도시재생 뉴딜사업 안에 사업을 주도해 나갈 앵커사업으로 3개의 가로 주택정비사업을 추진하고 있다. 본 연구에서는 이 중에 1개의 가로주택정비사업을 선정하여 전통적 가치평가(DCF 등) 방법으로 평가한 결과, 사업성이 낮아 사업추진 이 어려운 것으로 나타났다. 따라서 전통적 가치평가방법의 단점을 해결할 방안으 로 실물옵션 기법에 대하여 국내 부동산 전문가들의 인식도를 조사한 후, 그 대안적 가치평가 방법으로 제시하고자 하였다. 본 연구의 설문조사 결과, 실물옵션을 실무 에서 적용하기 어려운 이유로 실물옵션에 대한 이해부족이 높게 나타났다. 따라서, 부동산 분야에서 실물옵션 기법을 도입하기 위해서는 최고 의사결정권자 등이 신뢰 하고 쉽게 이해할 수 있도록 보다 많은 실증 연구 사례가 필요하다. 본 연구의 실증 사례는 순현재가치법(NPV)에 의한 사업의 가치(타당성)가 –198백만 원으로 사업을 포기할 수밖에 없다. 그러나, 유한만기 실물옵션 기법 중 블랙-숄즈 모형에 의한 사 업가치(ENPV)는 1,343백만 원, 이항-트리 모형에 의한 사업가치(ENPV)는 1,316백 만 원으로 사업추진이 가능함을 확인할 수 있다.

Abstract

The government has selected and implemented 51 of the nationwide new deal projects in 2017 as a pilot project in response to urban decline, centering on the policy of 'urban regeneration new deal'. In the Incheon area, three Block-unit Housing Rearrangement Projects are underway as anchor projects that will lead the project within six urban regeneration new deal projects. In this study, as a result of selecting one street housing maintenance project and evaluating it using the traditional valuation method (DCF, etc.), it was found that it was difficult to promote the project due to its low business feasibility. Therefore, as a way to solve the shortcomings of the traditional valuation(DCF) method, we tried to investigate the real estate experts' perception of real options and then present them as an alternative valuation method. As a result of the survey of this study, the lack of understanding of real options was high because it was difficult to apply real options in practice. Therefore, in order to introduce the real-life option technique in the real estate field, more empirical research cases are needed so that the top decision makers can trust and easily understand. The empirical case of this study is that the business value(ENPV) under the Net Present Value Act(NPV) is -198 million won and the business has to be abandoned. However, among the finite expiration option options, it can be confirmed that the business value for the business value of ENPV by the Black-Scholes model is 1,343 million won and the business value by ENPV of the binomial-tree model is 1,316 million won.

참고문헌 (52)

  1. 구태이, "동적DCF 및 실물옵션모형에 의한 부산항(북항) 재개발사업의 가치평가분석", 한국지역개발학회지, 25(2), pp.115~130 (2013), 한국지역개발학회
  2. 국토교통부, "국토부-서울시 맞손, 공공주도 가로주택정비사업 본격 추진", 국토교통부 보도자료(주거재생과 · 서울특별시 · 한국토지주택공사 · 서울주택도시공사, 2020.03.11)., ~ (2020)
  3. 김규태, "공학경제" (2016), 경문사
  4. 김기현, "실물옵션을 이용한 공모형 PF사업 가치평가에 관한 연구", 석사, 도시계획학, pp.2010
  5. 김기현, "공모형 PF사업 문제 유형화를 통한 실물옵션 가치평가법의 적용에 관한 연구", 부동산학연구, 18(1), pp.57~71 (2012), 한국부동산분석학회[DOI]
  6. 김덕례, "재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 : 주택재개발사업을 중심으로", 박사, 도시계획, pp.2008
  7. 김아영, "실물옵션을 이용한 공동주택 개발사업의 가치평가", 석사, 건축공학과, pp.2013
  8. 김아영, "실물옵션모형을 이용한 부동산 개발사업의 가치평가", 대한건축학회 지회연합회 학술발표대회논문집, 8(1), pp.497~500 (2012), 대한건축학회
  9. 김중영, "실물옵션모형을 활용한 부동산 개발가치 평가에 관한 연구", 감정평가학논집, 7(2), pp.1~18 (2008), 한국감정평가학회
  10. 김혜원, "가격변동성에 따른 옵션가치와 부동산 개발 시점 : 주택재개발을 중심으로", 박사, 환경계획학, pp.2010
  11. 박도영, "이항옵션을 활용한 부동산 개발 사업의 가치평가 및 투자시점에 관한 연구 - 오피스 개발 사례 중심으로 -", 대한건축학회논문집, 26(11), pp.107~116 (2010), 대한건축학회
  12. IT 투자가차평가와 실물옵션연구, "박범조", ~ (2006)
  13. 박범조, "실물옵션과 불확실성하의 가치평가" (2009), 시그마프레스
  14. 박정식, "현대투자론 제4판" (2018), 다산출판사
  15. 박홍일, "실물옵션을 이용한 부동산 개발프로젝트의 가치평가 : 다기간 이항옵션모형을 이용한 경제성분석을 중심으로", 석사, 부동산학, pp.2004
  16. 변정호, "주택가격 변동성을 고려한 기업형 임대주택 가치평가 연구", 석사, pp.2016
  17. 서광채, "토지리턴제의 옵션 가치평가 : 고양삼송지구 사례", 감정평가학논집, 11(1), pp.53~69 (2012), 한국감정평가학회[DOI]
  18. 서광채, "불확실성하에서 토지리턴권의 가치 평가와 최적 행사 시기 - 수도권과 비수도권의 공동주택용지 사례 -", 감정평가학논집, 12(1), pp.37~55 (2013), 한국감정평가학회
  19. 서광채, "실물옵션법을 이용한 부동산 가치평가 : 사용가치를 고려한 S-M 수정모형", 박사, 부동산학과, pp.2014
  20. 서광채, "대안적 감정평가방법에 관한 고찰", 감정평가誌, 118, pp.20~39 (2015), 한국감정평가(사)협회
  21. 신종웅, "무형자산의 감정평가 : 실물옵션을 중심으로", 감정평가학논집, 18(3), pp.1~2 (2019), 한국감정평가학회
  22. 이성근, "부동산 금융론 제2판" (2003), 도서출판 부동산경제연구원(주)
  23. 이승우, "가로주택정비사업 활성화 방안", 건설이슈포커스, 2018(3), pp.1~30 (2018), 한국건설산업연구원
  24. 이재윤, "실물옵션을 이용한 IT 프로젝트 가치평가와 민감도 분석", 석사, 이론경제, pp.2007
  25. 이진재, "처음 만나는 금융공학" (2016), 에이콘출판주식회사
  26. 임재만, "옵션평가모형을 이용한 부동산투자 의사결정기법 연구", 부동산연구, 8, pp.215~237 (1998), 한국부동산연구원
  27. 장철호, "실물옵션법 기법을 이용한 사업의 경제성 분석", 석사, pp.2007
  28. 전수호, "프로젝트 파이낸싱 감정평가와 금융적 방법의 적용 검토", 감정평가학논집, 7(2), pp.19~44 (2008), 한국감정평가학회
  29. 정동일, "실물옵션 모형을 이용한 토지개발사업 옵션가치 연구", 석사, 금융재정정책전공, pp.2013
  30. 정의종, "실물옵션을 이용한 해외 투자안 평가에 관한 연구 : 한국 글로벌 기업에 적용", 박사, 경영학, pp.2007
  31. 정화영, "실물옵션을 활용한 공동주택개발사업 리스크 관리 방안 도출 연구", 석사, 건설관리학, pp.2010
  32. 조영훈, "공공임대주택(임대 후 분양주택)의 가치평가에 대한 연구", 석사, pp.2011
  33. 조주현, "이항옵션모형을 이용한 부동산 개발가치 평가에 관한 연구", 부동산학연구, 10(1), pp.37~60 (2004), 한국부동산분석학회
  34. 주도현, "BTO PF 민자도로사업에서 MRG의 발생시기 추정", 감정평가학논집, 18(1), pp.133~158 (2019), 한국감정평가학회[DOI]
  35. 주도현, "BTO PF 민자도로 사업에서 MRG 및 RCP 조항의 가치평가와 수준결정", 감정평가학논집, 16(2), pp.1~32 (2017), 한국감정평가학회[DOI]
  36. 진연화, "실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가 및 최적 투자시점 분석", 석사, pp.2016
  37. 진연화, "사업 단계별 복합 실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가", 한국지역개발학회지, 29(1), pp.51~78 (2017), 한국지역개발학회
  38. 진연화, "실물옵션을 이용한주택재개발사업의 최적 투자시점 분석", GRI연구논총, 19(1), pp.1~26 (2017), 재단법인 경기연구원
  39. 진연화, "퍼지 실물옵션을 이용한 도시재생 뉴딜 혁신거점 시범사업 가치평가 : 인천 남동구 만수1 가로주택정비사업을 중심으로", GRI연구논총, 21(1), pp.261~300 (2019), 재단법인 경기연구원
  40. 진연화, "퍼지 실물옵션을 이용한 가로주택정비사업의 가치평가", 주택연구, 27(3), pp.77~113 (2019), 한국주택학회[DOI]
  41. 진연화, "실물옵션을 이용한 인천광역시 도시정비 결합개발사업의 가치평가: 주거환경개선사업을 중심으로", 한국지역개발학회지, 31(2), pp.191~228 (2019), 한국지역개발학회
  42. 진연화, "퍼지 실물옵션을 이용한 공공참여형 가로주택정비사업의 사업성 가치평가-인천광역시 도시재생 뉴딜 시범사업을 중심으로-", 박사, pp.2020
  43. 최진하, "실물옵션법을 이용한 상장 기업구조조정 리츠의 만기결정에 관한 연구", 감정평가학논집, 16(1), pp.165~197 (2017), 한국감정평가학회[DOI]
  45. 한국토지주택공사, "효과적이고 선순환적인 ‘한국판 뉴딜’모델을 준비합시다", LH ‘20.5월 조회사(변창흠 사장, 2020.05.06), ~ (2020)
  46. Block, S., "Are ‘Real Options’ Actually Used in the Real World?", The Engineering Economist, 52(3), pp.255~267 (2007)
  47. Cox, J., "Option Pricing : A Simplified Approach", Journal of Financial Economics, 7, pp.229~264 (1979)
  48. Dixit, A. K., "Investment under Uncertainty, New Jersey" (1994), Princeton University Press
  49. Graham, J., "The Theory and Practice of Corporate Finance : Evidence from the Field", Journal of Financial Economics, 60, pp.187~243 (2001)
  50. Hartmann, M., "Application of Real Options Analysis for Pharmaceutical R&D Project Valuation-Empirical Results from a Survey", Research Policy, 35(3), pp.333~354 (2006)
  51. Mun, J., "Real Options" (2002), Tools and Technique for Valuing Strategic Investment and Decisions, John Wiley & Sons, Inc
  52. Myers, S., "Determinants of Corporate Borrowing", Journal of Financial Economics, 5, pp.147~175 (1977)

관련 논문AI추천

퍼지 실물옵션을 이용한 가로주택정비사업의 가치평가유정석, 진연화한국주택학회 · 주택연구2019 · 제27권 제3호퍼지 실물옵션을 이용한 도시재생 뉴딜 혁신거점 시범사업 가치평가 : 인천 남동구 만수1 가로주택정비사업을 중심으로유정석, 진연화재단법인 경기연구원 · GRI연구논총2019 · 제21권 제1호실물옵션을 이용한주택재개발사업의 최적 투자시점 분석유정석, 진연화재단법인 경기연구원 · GRI연구논총2017 · 제19권 제1호실물옵션을 이용한 재건축사업 가치평가에 관한 연구김대호, 문성주한국금융공학회 · 金融工學硏究2011 · 제10권 제3호실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가: 가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로서광채한국감정평가학회 · 감정평가학논집2019 · 제18권 제3호실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 최적 분양시점과 사업가치 평가유정석, 진연화한국감정평가학회 · 감정평가학논집2020 · 제19권 제1호

이 간행물의 다른 논문 (6건)

코로나 19 팬더믹과 부동산 시장의 변화양승철pp. 5-28코로나 19와 부동산 감정평가임재만pp. 29-46정당보상의 해석에 관한 연구이훈pp. 49-73행복주택 주거만족도 결정요인 분석: 이동효과와 도심접근성을 중심으로정소이, 김주영, 권혁삼pp. 75-91대중교통전용지구 이용자에 따른 영향요인 비교분석 연구: 연세로 대중교통전용지구를 중심으로홍평화pp. 141-157
원문 보기