價値鑑定과 價格鑑定의 差異點 및 鑑定方法에 關한 考察

가치감정을 할 것인가 가격감정을 할 것인가 하는 문제는 부동산감정의 첫 단추에 해당된다. 가치감 정의 구체적인 기준, 방법 및 절차 등은 재량준칙으로 보이는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보 상에 관한 법률 시행규칙」에서 주로 규정되고, 가격감정의 구체적인 기준 등은「감정평가에 관한 규 칙」에서 규율되고 있다. 이들 양 규칙이 규정하고 있는 감정기준 등은 서로 상이한 점이 적지 아니하 기 때문에, 감정인이 감정을 실시하기 이전에 먼저 어느 규칙에 근거하여 감정을 수행할 것인지를 결 정한 연후에, ① 공시지가 표준지의 선정, ② 적용 공시지가의 선택, ③ 시점수정, ④ 지역요인 비교, ⑤ 개별요인 비교, ⑥ 기타 요인 보정(참작)의 일련의 비교과정을 통하여 감정대상 부동산의 경제적 가 치 또는 가격을 특정하여 감정의뢰인에게 통보하게 된다. 통상 공익사업용 토지 등에 대한 협의 또는 수용을 위한 보상감정, 수용재결의 타당성 검증을 위한 감정 및 담보감정에서는 가치감정을 하게 되고, 일반거래 목적 및 법원(부동산)감정의 경우에는 주로 가격감정을 하는 경우가 많다. 또한 부동산경제의 경기변동은 일반경제와는 달리, 불경기, 호경기 및 안정국면으로 3구분하였다. 각 부동산경기의 국면별로 부동산 감정액은 등락하겠지만, 부동산의 특성 등으로 인하여 당해 부동산의 가치를 중심(기준)으로 하여 허용한계의 범위 내에 분포하는 것으로 보았다.