현행 감정평가법상 감정평가의 실효성 확보수단에 관한 연구
A Study on the Means of Ensuring the Effectiveness of Appraisal under the Current Law
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초록
감정평가란 ‘토지 및 그 정착물 등 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것’으로서 감정평가사를 통하여 부동산의 가치권(교환가치, 사용가치)을 평가하여 의뢰인의 거래가격산정에 적정한 기준을 제시하는데 그 의의가 있다. 따라서 감정평가법률은 감정평가사로 하여금 공정한 감정평가를 도모하여국민의 재산권을 보호하고 국가경제 발전에 이바지하는데 목적을 두고 있다. 그러나 감정평가에 있어서 현실적으로 나타나는 문제점으로는 우선 감정평가의 공공성 문제이다. 즉 감정평가업자마다 감정평가액에 있어서 상당한 차이가 발생하고 있다. 그리고 감정평가 업무의 제한 문제이다. 감정평가업무가 현실적으로 대형 감정평가법인에 국한되고 있어서 중소형법인이나 개인사무소간의 간극이 발생되고 있다. 또한 감정평가 산정에 있어서 공시지가와 실거래가의 차이이다. 현실적으로 공시가격의 실거래가 반영비율이 낮다. 아울러 감정평가업자에 대한 징계 문제이다. 즉 감정평가업자의 부정행위가 지속되고있고 또 그에 대한 징계가 비교적 경징계로 이어진다는 것이다. 그 밖에 감정평가업자에 대한 손해배상 문제이다. 감정평가업자의 부실감정으로 인한 손해에 대한 배상책임과 형사책임이 비교적 미미하다는 것이다. 이와 같은 감정평가상의 법적 문제점에 대하여는 우선적으로 감정평가의업무의 가장 큰 특성인 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하여야 할 것이다. 그리고 감정평가 업무 배분의 합리성을 기하여 감정평가의 공신력을 제고하여야 할 것이다. 또한 공시지가와 실거래가의 차이가 있으므로 현 거래가격을 기반으로 하는 감정가를 산출하여 공시지가와 실거래가의 격차를 줄이도록 해야한다. 아울러 감정평가업자의 위법행위에 대하여는 엄격한 제재가 필요하다.
Abstract
The appraisal means evaluating the value (exchange value, utility value) of realestate through an appraiser by judging the economic value of property including landand its fixtures and providing its resulted standard. Therefore, the appraisal law aims to protect the property rights of people andcontributing to the development of the national economy by fair appraisal. However, the prior issues with an appraisal are whether the result has the publicnature. In other words, there is a considerable difference in the appraisal value ofresults. Another issue is the limitation of its service. Since the appraisal work islimited to a large appraisal corporation, there is a gap between small andmedium-sized corporations and individual offices. Moreover, there is a gap betweenthe official price and the actual transaction in the appraisal estimation. In the filed,the estimated result is reflected in the real transaction very little. The disciplinary forappraisers is also part of the concern. In other words, the cheating behavior of theappraisal vendor is continuing while the disciplinary for it is relatively light. Otherissues include compensation guidelines for appraisers. The responsibility ofcompensation and legal liability for damages caused by the inaccurate appraisal isrelatively small. To resolve these legal issues, the fairness and reliability which are the mostimportant values in the work should be re-established first. For the reliability of appraisals, the fair distribution of the work should be considered. The gap betweenthe actual and appraised value shall be reduced by calculating the value based on thecurrent one. In addition, a stronger measure should be established for appraisers’illegal conduct.
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