거시경제변수와 주택보유기간 결정요인에 관한 연구
A Study on Macroeconomic Variables and Determinants of Housing Retention Period
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초록
본 연구는 주택보유기간 결정요인을 분석하기 위해 종속변수를 주택보유기간으로 두고, 가구연소득, 총 자산, 자산대비 부채율, 평당가격, 가구주연령, 소비자물가지수, 주택준공실적, 주택담보대출금리, 주택매매가격지수를 독립변수로 지정하였다. 시간에 따라 변화하는 거시경제변수를 투입함으로써 생존분석의 와이블 분포를 적용하였다. 분석대상은 ‘자가 거주’로 제한하여 1주택자와 2주택자로 구분하였다. 가구연소득과 총자산의 증가는 거주주택 외 주택비소유자의 주택매각 확률을 높이는 것으로 나타나 주택보유기간이 감소하는 것으로 나타났다. 반면에 거주주택 외 주택소유자는 가구연소득과 총자산이 아닌 자산대비 부채율이 상승함에 따라 주택매각위험률을 높이는 것으로 나타났다. 또한 투입된 거시경제변수는 모두 주택보유기간에 유의한 것으로 분석되었다. 실증분석결과 주택이 시장에 원활하게 공급될 수 있도록 부동산 규제 및 정책이 시장여건에 따라 신축적으로 운영되어야 하고, 그에 따라 주택수요를 증가시킬 필요가 있음을 보여준다.
Abstract
This study designates household annual income, total assets, debt-to-asset ratio, price per pyeong, household head age, consumer price index, housing construction completion, mortgage interest rate, and housing purchase price index as independent variables for the purpose of analyzing the determinants of housing retention period, a dependent variable. Given the inputs of time-varying macroeconomic variables, Weibull distribution is used for survival analysis. The subjects of analysis are restricted to ‘owner-occupancy,’ which is divided into single-home owners and second-home owners. The analysis showed that increase in household annual income and total assets increased the probability for selling home among single-home owners, thus reducing the housing retention period. In contrast, as for second-home owners, it was found that increase in debt-to-asset ratio raised the housing selling risk rate. In addition, analysis showed that all the input macroeconomic variables had significant effects on housing retention period. The empirical analysis show that real estate regulations and policies should be operated flexibly according to market conditions so that housing can be supplied smoothly to the market, thereby increasing housing demand.
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