공간 헤도닉 가격 모형을 적용한 소형주택의 임대료 결정 요인
An Inquiry into the Determinants of the Rents of Small Urban Houses Using Spatial Hedonic Price Modeling
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초록
이 연구는 서울시 도시형생활주택의 임대료 결정요인을 일반 헤도닉 모형과 공간 헤도닉 모형으로 분석하고, 소형주택의 임대료 결정요인이 일반주택과 어떻게 다른지, 분석방법에 따른 결정요인의 차이는 무엇인지 비교하는데 목적이 있다. 분석 결과, 서울시 도시형생활주택의 임대료에는 높은 공간적 자기상관성이 관측되어 이를 적절히 통제하기 위해 공간 헤도닉 모형의 적용이 필요하다. 일반주거지에 입지한 도시형생활주택의 임대료가 높은데, 이는 저렴한 지가, 용이한 개발절차, 주거환경 인프라 공유가 가능하기 때문으로 판단된다. 오피스 밀집지와 버스 접근성은 임대료에 유의미한 영향을 미치지 않는다. 버스정류장은 소음, 교통사고, 미세먼지 등으로 주거환경 악화 요인이 될 수 있기 때문이다. 공원, 하천 등 자연환경 접근성은 일반주택에서 중요한 프리미엄으로 작용하나, 도시형생활주택에서는 유의미한 영향을 미치지 못하였다. 주 수요계층인 1 ․ 2인 가구 및 청년계층은 집안에서 다양한 생활의 욕구들을 해결하기 때문에 주거입지를 선정할 때 주변 자연환경을 중요하게 고려하지 않을 수 있기 때문이다. 주민들의 주거환경을 개선하면서 소형가구의 주거 안정성을 높이기 위해서는 지역별 주택공급과 주거환경을 종합적으로 관리하는 노력이 필요하다.
Abstract
The purpose of this study is to analyze the determinants of rent for urban residential housing in Seoul, using general hedonic model and spatial hedonic model, and to compare differences in rent determinants between small housing and general housing and differences in determinants according to analysis methods. The results of analysis show high spacial auto-correlation in rent for urban residential housing in Seoul, which requires the application of a spatial hedonic model for its proper control. High rent for urban residential housing located at ordinary residential areas is judged to result from cheap land price, simple development procedure, and sharing of residential environment infrastructure. Office hotspot and accessibility to bus stop have no significant effects, for bus stops can be a factor in deterioration of residential environment due to noise, traffic accident and particulates. While accessibility to natural environment like park and river acts as an important premium in general housing, they have no significant effects on urban residential housing, because one-person households, two-person households and young people, the main consumers of urban residential housing, satisfy their diverse needs within homes, and thus may not consider surrounding natural environment as important in the selection of residential location. To enhance residential stability for small households as well as improve residential environment for neighborhood residents, it is necessary to make efforts to manage regional housing supply and residential environment comprehensively.
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