서울 도심 중·대형 오피스 공급이 임대시장에 미치는 영향에 관한 연구
A Study on the Effect of Mid- and Large-sized Office Building Supply on Urban Rent Market in Seoul
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초록
본 연구는 2010년 이후 서울 도심에서 크게 증가한 오피스 공급에 따라 임대시장에 미치는 영향에 대한 분석과 예측이 요구되는바, 오피스 공급 측면, 특히 임대시장에서 재고의 증가가 임대시장에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 이를 위해 2003년부터 2013년까지 총 44분기 동안 서울시 전체와 하위권역의 중대형 오피스를 대상으로 하고, 공실률 및 임대료에 영향을 미치는 것으로 판단되는 거시경제변수를 분석에 포함하여 벡터오차수정모형으로 분석하였다. 분석결과, 가설로 설정한 분석기간의 공급-공실률 관계 및 서울시 사무직 취업자 수-공실률 관계에서는 전반적으로 인과관계가 있고, 균형조정이 잘 이루어지고 있는 것으로 나타났다. 결론적으로 서울시 오피스 시장은 공급측면의 충격이 왔을 때 공실률은 큰 폭의 변동성을 보이고 있었으나, 공실률 및 경제변수의 충격에 대해 임대료는 단기적으로 낮은 수준으로 반응하거나 반응하지 않는 경향이 있는 것으로 나타났다.
Abstract
Since 2010, the office supply to urban rent market in Seoul has been drastically increased. However its effect on mid- and large-sized office market has not been performed due to the lack of accumulated data for its supply and inventory. Accordingly, this study intends to explore the effect by office inventory on market based on time series analysis. For data acquisition, all data has been modified due to the absence of published statistical data for mid- and large-sized offices. The granger causality model, the impulse response analysis by VECM modeling, and variance decomposition analysis have been employed as research methodologies. Research finding indicates the office supply has the significant effect on the vacancy rate in Seoul, and the explaining power of office supply is increasing as time passes by. And it is observed that there is no causal relationship between the rents and GDP as well as employment. It is also noteworthy the leaseholders are reluctant to adjust the rents due to the concern of possible fixation in dropped rent price even when the economic circumstances are not favorable.
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