서울 오피스 시장의 임대료조정메커니즘: 자연공실률과 실질임대료 관계를 중심으로
The Rent Adjustment Mechanism in Seoul Office Market
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초록
오피스 자산을 주 투자대상으로 하는 간접투자기구와 오피스 직접투자의 증가에 따라 서울 오피스 임대료의 변화와 조정메커니즘에 대한 관심이 고조되고 있다. 임대료조정메커니즘의 규명을 위해 외국의 연구들은 자연공실률을 이용하였다. 하지만 서울 오피스 시장의 경우, 임대료 조정 메커니즘을 설명하기 위한 자연공실률 추정치를 찾아보기 힘든 실정이다. 본 연구는 1994년 이후의 분기별 자료를 이용하여 1) 서울오피스시장 자연공실률과, 2) 초과공실을 이용한 서울 오피스 시장 임대료조정메커니즘을 규명하였다. 논문의 결론은 다음과 같다. 첫째, 서울 오피스 시장 자연공실률은 연도별 차이(intertemporal variation)가 존재한다. IMF 이전과 이후 자연공실률 간 차이에서 보듯이 초대형 오피스 건물들이 들어설 2014년 이후에는 서울 오피스 시장은 새로운 차원의 공실률이 나타날 것으로 여겨진다. 둘째, 초과공실률(시장공실률이 자연공실률보다 높은 경우)과 실질임대료 상승률과는 음의 관계다. 초과공실이 존재하면 실질임대료는 하락하며, 반대의 경우–초과공실이 존재하지 않으면 실질임대료는 상승한다. 셋째, 실질임대료 조정계수는 0.22~0.25 사이로 나타났으며, 이는 시장공실률이 자연공실률보다 1%포인트 높은 경우, 실질 임대료는 0.22~0.25% 정도 하락한다.
Abstract
Natural vacancy rate, defined as a vacancy rate at equilibrium, has explanatory power in rent adjustment process. The estimation of natural vacancy rate for Seoul office market, however, is not figured out yet. In this venue, the study aims to 1) estimate natural vacancy rate of Seoul office market and 2) find rent adjustment process with excess vacancy. Using quarterly dataset since 1994, major findings are summarized as follows. First, there is an intertemporal variation in the natural vacancy rate of Seoul office market. If planned mega projects and/or office buildings in Seoul metropolitan area are delivered on time, the natural vacancy rate of Seoul office market after 2014 will be quite different comparing with the current one. Second, excess vacancy and real rent show negative correlation, confirming the existence of rent adjustment process. The last but not least, rental adjustment parameter falls into a range of 0.22 to 0.25. It implies that 1%point increase in excess vacancy will lead to 0.22~0.25% decline in real rent quarterly.
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