서울숲 조성이 주택가격에 미치는 영향
The Effects of Seoul Forest Project on Neighborhood Housing Prices
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초록
본 연구는 서울숲 조성사업과 아파트가격 자료를 이용하여 2005년 6월 개장한 서울숲 조성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 결과, 서울숲은 주변지역 아파트가격 상승에 지대한 영향을 미침을 확인할 수 있었다. 서울숲 조성사업 전후의 주변지역 아파트가격 상승률은 인근의 타 지역은 물론 서울시 전체 평균상승률을 크게 상회하였으며, 이러한 가격상승은 서울숲 계획단계, 조성단계, 개장 및 이용단계 등 사업추진단계에 상응하여 이루어지고 있었다. 또한 서울숲 조성사업이 진척되고 가시화됨에 따라 주택가격에 반영되는 시차가 짧아지고 보다 충분히 반영되는 경향이 있었다. 서울숲에 대한 공간적 접근성에 따른 헤도닉분석에서 서울숲의 강력한 영향력은 다시 한번 확인되고 있는 바, 서울숲에서 거리가 멀어짐에 따라 가격수준이 급격히 떨어지는 경향을 보였으며, 서울숲 조성으로 인해 가격영향력이 과거에 비해 더욱 커졌음을 확인할 수 있었다. 분석결과를 통해 얻을 수 있는 정책적 시사점으로, 우선 도시화가 고도화되고 환경오염과 혼잡이 가중됨에 따라 녹지 및 오픈스페이스가 재산가치와 지역의 매력도를 높이는 매우 중요한 요소로 부상하게 되었으며, 따라서 도시계획 및 성장관리정책에서 더욱 중요하게 고려할 필요가 있다는 것이다. 녹지 및 오픈스페이스 확보를 위하여 토지 또는 지역권의 매수, PDR/TDR 등의 제도도입을 검토할 필요가 있다. 녹지 및 오픈스페이스는 주거환경이 열악한 침체지역이나 낙후지역의 경쟁력 제고를 위한 중요한 수단이 될 수 있으며, 이 경우 가급적 편익이 골고루 돌아가도록 형평성 기준에 따른 규모 및 배치계획을 고려할 필요가 있다.
Abstract
apartment price data 2002～2005, this study analyzes the housing price effects of the Seoul Forest Project, one of major initiatives to restore urban open space and thus provide green public services by the Seoul Metropolitan Government. The analysis finds that the Seoul Forest park is among the most influential factors increasing housing prices of nearby residential areas. The before/after analysis shows that the rate of housing price increase of nearby areas is much higher than other areas in Seoul. Housing prices increase along with the stage of the urban park project progress: planning, development, and opening to the public. The time lag between the environmental amenity and housing price adjustment tends to be shorten as the project progresses to opening to the public. A cross-sectional hedonic price model confirms again the strong influence of the Seoul Forest as housing prices are higher the closer houses are from the urban park. The analysis suggests that the metropolitan government should protect and provide urban parks and open spaces more proactively. The analysis also suggests that open space provision could be an useful tool for regional development for deteriorated inner-city areas. And thus planners need to consider more an equity issue of such green public services.
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