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논문KCI 등재

지방 중소도시에서 도시공원의 역할: 단독주택 가격 효과를 중심으로

The Roles of Urban Parks in Local Small and Medium-sized Cities: Focusing on the Effects on Single-detached Housing Prices

이성원
(재) 한국지방행정연구원 (Korea Research Institute for Local Administration)|2022.06|지방행정연구 (The Korea Local Administration Review)|제36권 제2호|pp. 167-202|DOI 10.22783/krila.2022.36.2.167

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다수준 분석Hedonic Price Model도시공원Urban Park헤도닉가격모형분위회귀모형지방중소도시Quantile Regression ModelMulti-level Analysis단독주택가격Small & Medium Sized CitySingle-detached Housing Price
주제분류행정학

초록

도시공원을 포함한 녹지공간은 매력적이고, 건강하며, 생기 넘치는 공간으로 시민의 삶의 질을 높이는 등 도시에서 중요한 요소로 인식되고 있다. 하지만 녹지공간이 시민의 효용을 얼마나 높이는 것일까? 녹지공간의 선호를 일종의 대리변수인 주택가격으로 가정하여 선호 정도를 분석한 연구가 증가하고 있다. 즉, 도시공원까지의 인접성과 주택가격 간에 긍정적 상관관계를 실증적으로 확인하는 방식이다. 하지만 대부분의 연구는 서울을 포함한 대도시를 대상으로 녹지가 아파트 가격에 미친 영향에 초점을 두었다. 일반적으로 고밀 도시는 주거지 인근에 녹지가 충분하지 않기 때문에 주변의 녹지공간 및 오픈스페이스가 주택 가치를 높일 수 있다. 하지만 소도시의 경우 도시 외곽에 녹지공간이 많고 도시의 반경도 넓지 않다. 이에 본 연구에서는 중소도시를 대상으로 주거지 인근 도시공원이 주택(단독주택) 가격에 기존 대도시 연구와 유사한 정도의 영향을 미치는지를 실증적으로 확인하고자 한다. 또 하나의 가설은 주거지 인근 도시공원의 효과가 주택가격에 따라 차이가 있을 수 있다는 것이다. 본 연구에서는 수도권을 제외한 36개 중소도시 38,097건의 단독주택 실거래가(2006-2021)를 분석했다. 일반적으로 주택가격 분석에 활용하는 헤도닉 가격 모형을 적용했고, 여러 지역을 종합적으로 비교하면서 발생하는 지역 간 차이를 통제하기 위해 다수준 모형으로 분석했으며, 주택가격에 따라 도시공원의 인접성이 미친 효과의 차이를 확인하기 위해 분위회귀분석을 활용했다. 이 세 분석의 결과들을 통해 종합적으로 정책적 함의를 도출했다. 분석 결과는 다음과 같다. 도시공원까지의 근접성은 주택가격과 통계적으로 유의한 양의 상관관계를 확인할 수 있으며, 그 정도는 기존 연구의 고밀도시 결과와 크게 차이나지 않았다. 주택가격의 도시공원까지 거리 탄력성은 약 –0.046이며 (공원과의 거리가 100% 가까워지면 주택가격 4.6% 증가)이며 최저 주택가격 수준에서 탄력성은 약 -0.06까지 높아지나 그 효과는 고가 주택일수록 점점 낮아진다. 다만, 중소 도시들 간의 비교에서 녹지율이 높은 지역은 도시공원까지 인접성이 주택가격에 미치는 긍정적 효과가 저가 주택에서는 상쇄되지만, 고가 주택에서는 더 강화된다는 것을 확인했다. 도시공원의 면적은 주택가격과 부의 상관관계를 보였으나 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 또한 근린공원, 어린이공원, 소공원은 다른 유형의 공원에 비해 주택가격을 높이는 효과를 확인할 수 있다.

Abstract

The importance of urban parks has been well documented during several decades. Green space can create an attractive, healthy, and vibrant places, and improve the quality of life for their citizens. In Korea, many previous studies also show that urban parks are positively connected to housing values that indicate the utilities for green space. However most empirical studies conducted in Seoul or large metropolitan areas. In general, high density cities have not sufficient green areas around the residential areas, so the closed green and open spaces can increase housing values. However, there are lots of green spaces all around the small cities, so we hypothesize whether urban parks close to residential areas still have a positive impact on housing values in small- and medium-sized cities. Additionally, we assume that the impacts of urban parks around the residential area will be different for each high- and low-priced housing. This study applied hedonic price and quantile regression models with 38,097 samples (single-detached housing, 2006-2021) in 36 cities, larger than 50,000 but not Seoul Metropolitan Areas (SMAs), in Korea. The preliminary and key findings are as follows. The closeness to park is significantly and positively associated with housing value, and the effects are similar to previous results in high density cities. The distance to park elasticities of housing prices are about -0.046 and the elasticity of the lowest housing value is about -0.06, but the elasticities gradually decreased as housing price increases. In a city with a high green ratio, the positive effect of proximity to city parks on housing prices is offset by low-priced housing, but reinforced by high-priced housing. Urban park areas are negatively connected to housing value, but it is not statistically significant. Additionally, neighborhood park, children park and small park increases housing values rather than other types of park.

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