서울시 아파트가격의 합리적 버블 추정
Measuring the Rational Bubble of Apartment Prices in Seoul
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초록
부동산은 여타 자산과는 달리 상품이 이질적이고,거래비용이 크며,상품에 대한 시장정보가 불완 전한 특징을 가지고 있으며 비탄력적인 공급으로 신속한 가격조정이 어렵다.이러한 부동산에 버블이 형 성되면 버블의 정도는 커지고 오랫동안 지속되기 때문에 경제에 미치는 부정적인 효과가 광범위하다.그 러나 버블의 개념은 간단하나 현실적으로 추정하는 것은 쉬운 일이 아니다.본 연구는 현재가치모형에 기초하여 서울의 아파트가격을 대상으로 합리적 버블을 실증적으로 추정하였다.상태공간모형과 칼만 필 터를 이용하여 아파트가격의 합리적 버블을 추정한 결과 서울지역에서는 2000년 1월~2009년 4월 기간 중 아파트가격 대비 평균 9.1%,최고 17.6%의 합리적 버블이 존재하는 것으로 분석되었다.서울 아파트가 격의 합리적 버블은 지속적으로 상승하여 2004년 11월 정점을 기록하였는데 이는 IMF외환위기 이후 일련의 부동산 부양책에 기인한 것으로 해석된다.그 이후 서울 아파트가격의 합리적 버블은 계속 하락하 는 추이를 보이고 있으며 이는 종합부동산세 등 강도 높은 부동산 억제책에 의한 것으로 보인다.최근 아파트가격이 보합세를 나타내고 있음에도 불구하고 2008년 10월 이후 합리적 버블이 증가하고 있는 추 이를 보이고 있는데 이는 금융위기에 따른 실물경제 침체를 우려해 내수진작을 위해 2008년 4/4분기 이 후 실시되고 있는 부동산 부양책에 기인한 것으로 분석된다.
Abstract
Unlike other assets,real estate has some characteristics of heterogeneous products, large transaction costs, and incomplete information about products in market. In addition, real estate is difficult to change in a rapid price adjustment due to an inelastic supply. If a housing bubble is formed in real estate, its negative effect is extensive because the extent of the bubble is long-lasting and growing continuously for a long time. Based on the present value model, this study estimates the rational bubble of apartment prices in Seoul. According to estimated results using a state-space model and Kalman filter, the price of apartment in Seoul presents the rational bubble of an average of 9.1%, the highest of 17.6% from January 2000 to April 2009. The continuous rise of the rational bubble peaked on November 2004. This is interpreted due to a series of economic stimulation policy on the real estate market after the IMF financial crisis. Since then, the rational bubble had a continuously declining trend that was due to a high intensive tax policy on real estate such a comprehensive real estate tax policy in 2004. Even though apartment prices have slowly steady level recently, the ration bubble has an increased trend since October 2008. This is due to the implementation of the real estate policy that stimulates domestic demand concerned an economic recession by the global financial crisis.
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