서울 아파트 가격은 거품인가?
Is There a Bubble in the Housing Market in Seoul?
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초록
본문은 2017년 이후 나타난 서울의 아파트 가격상승을 주택거품으로 해석해야 하는지를 진단한다. 본 연구는 거품으로 인한 주택 가격상승은 시장의 관찰 가능한 환경 변화로 설명되기 어렵다는 점에 착안하여, 어떤 기간의 주택 가격변화가 해당 기간 직전에 주택가격 변화율이 경제변수들과 맺고 있던 관계의 연장선상에서 설명될 수 있는지를 분석하였다. 본문은 먼저 실제 주택가격 변화율이 설명 가능한 근본적 시장 환경 변화로부터 얼마나 벗어나 있는지를 판단하는 모형을 세우고, 이를 미국 서브프라임 위기 직전 주택거품 사례(2000년대 초중반)와 2017년 이후 서울 아파트 시장에 각각 적용하여 그 결과를 비교하였다. 분석 결과, 2000년대 중반 미국 주택시장에서 나타난 가격상승은 시장 변화로 인해 예상되는 상승분을 크게 상회하는 데에 반해, 서울 아파트 가격변화에서는 시장 환경의 변화로 설명되는 수준을 크게 초과하지 않는 것으로 나타났다. 이는 최근 나타난 서울의 주택가격 상승이 과열적 기대와 자기실현적 예언에 의한 거품보다는 정책 변화나 통화정책 등과 같이 주택의 근본가치 변화를 일으키는 요인에 의해 나타난 것일 가능성이 큼을 시사한다.
Abstract
This study analyzed whether the rise in apartment prices in Seoul could be interpreted as a housing bubble since 2017. In terms of the fact that the housing price bubble was difficult to be explained by observable changes in the market environment, this study examined the explanatory power of the endogenous relationship between the change in housing prices and economic variables in the pertinent period. To do so, this study set a model which interpreted how far the rate of change in actual housing prices deviated from the explainable change in basic market environments and applied the model to housing bubbles right before the U.S. subprime crisis (the early and mid 2000’s) and to apartment markets in Seoul after 2017. According to the result, the increase of housing prices in the U.S. markets in the mid 2000’s significantly exceeded the rise anticipated by the change in markets, while the change in apartment prices in Seoul was not considerably different from the conditions that were explained by the change in market circumstances. This suggested that the rise in housing prices in Seoul was caused not by bubbles from excessive expectations or self-realizing predictions but by factors affecting changes in the fundamental values for housing, such as government interventions or monetary policies.
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