공적분검정을 통한 서울지역 아파트가격 거품 검정
Analysis of the Apartment Price Bubbles in Seoul by Cointegration Tests
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초록
공급시차 등 주택시장의 내재적 특성으로 인하여 주택가격은 거품이 생성될 수 있는 속성을 지니고 있다. 본 연구에서는 공적분검정법을 이용하여 서울지역 아파트가격에 대한 거품검정을 실시하였다. 검정결과 서울지역 아파트 실질매매가격과 가격조정모형에 입각한 아파트가격 추정치 사이에 공적분관계가 존재하는 것으로 나타났다. 이는 서울지역 아파트가격은 거품이 지속되지 않았으며, 설명 가능한 메커니즘에 의해 결정되었다는 것을 의미한다. 표본기간 동안 서울지역 아파트의 실제매매가격과 시장균형가격과의 차이 즉, 총 편차는 평균적으로 0.98%이었으며, 이 편차 중 가격조정모형에 의해서 설명된 부분이 0.90%, 가격조정모형에 의해 설명되지 않는 부분은 0.08%였다. 즉, 서울의 경우 실제매매가격과 시장균형가격과의 차이 중 대부분이 부동산시장에 내재된 마찰에서 야기된 순환변동에 기인한다는 것을 알 수 있었다. 총 편차가 주로 가격거품에 기인한다면 양도소득세 중과 등 자본이득에 대한 과대한 기대를 낮추는 정책이 필요하겠지만, 가격변동의 대부분이 순환변동에서 야기되었다면 토지이용규제 완화, 정보보급과 투명성 증대 등 순환변동의 폭과 빈도를 줄이는 정책이 바람직할 것이다.
Abstract
This paper analyzes the long－run and short－run dynamic properties of apartment prices in Seoul and tests whether there have been sustainable apartment price bubbles or not. In order to analyze the long－run dynamic characteristics of apartment prices, market equilibrium prices are estimated by using a reduced－form equation arising from the equilibrium condition of demand and supply. For analyzing the short－run dynamic features of apartment prices, a price adjustment model is built and estimated on the standpoints of serial correlation and mean reversion. Those parts of prices that cannot be explained by the long－run and short－run models are treated as price bubbles, and the existence of price bubbles is tested by cointegration tests. The breakdown analysis quantifies the cyclical and bubble components of apartment price deviation from their fundamental values. In Seoul, the gap between actual and fundamental values was 0.98%, and mainly driven by the cyclical component due to intrinsic housing market frictions. The null hypothesis that there is no cointegration relationship between the actual prices and estimated prices obtained by the price adjustment model was rejected. Which means that during the sample period in Seoul, the movements of apartment price can be largely explained by the long－run and short－run models, and there have been no sustainable apartment price bubbles. This result is consistent with the one of the breakdown analysis.
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