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토지이용 접근성과 중심성의 토지가격 효과 연구: 서울시를 사례로

The Effects of Land Use Accessibility and Centralityon Land Price in Seoul

강창덕
서울연구원 (The Seoul Institute)|2014.09|서울도시연구 (Seoul Studies)|제15권 제3호|pp. 19-40|DOI 10.23129/seouls.15.3.201409.19

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중심성서울시centralityland priceSeoul City토지가격다층회귀모형토지이용 접근성land use accessibilitymultilevel regression analysis
주제분류국제/지역개발

초록

도시경제에서 차지하는 토지이용의 중요성에도 불구하고 이에 대한 접근성과 중심성 효과 연구는 많지 않다. 이 연구는 총 5개의 지표를 이용하여 주거, 상업, 업무, 산업용 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 다층회귀모형으로 분석하였다. 분석 결과를 보면, 첫째, 주거용 건축물 연면적을 반영한 Reach, Closeness, Straightness는 모두 토지가격을 높였다. 단, Gravity Index와 Betweenness는 통계적으로 유의하지 않았다. 주거용 토지에 대한 접근성과 출발지와 도착지를 오가는 길목의 주거용 건축물 집중은 주거지 이동의 특성을 감안할 때 가격효과가 없는 것이다. 둘째, 상업용과 업무용 건축물 연면적으로 계산한 Reach, Gravity Index, Betweenness, Closeness, Straightness는 모두 통계적으로 유의미하면서 토지가격을 높이는 효과를 냈다. 이는 주거용에 비해 비주거용 건축물에 대한 접근성과 중심성이 토지가격에 미치는 효과가 다양함을 보여준다. 셋째, 산업용 건축물 연면적으로 계산한 5개의 지표는 모두 토지가격을 내리는 효과를 주었다. 산업용 건축물의 부정적 외부효과 때문이다. 끝으로, 토지 가격에 대한 상업용 건축물의 효과가 가장 크게 나타났다. 이는 도시공간구조상 소비 기능의 중요성이 날로 커짐을 의미한다. 앞으로 이러한 연구 결과를 적절히 반영한다면 보다 적실한 토지이용과 교통 정책의 구상과 실행이 가능할 것이다.

Abstract

We have less understanding of land use accessibility and centrality and their effects on the property market in urban studies. This study aims to measure the land use accessibility and centrality and isolates their effects on the land price in Seoul, 2010. The accessibility and centrality indices contain Reach, Gravity Index, Betweenness, Closeness, and Straightness. The indices were calculated by street network attributes and building volume of each use. Thus, we could measure the spatial pattern of the accessibility and centrality. The model obtains the different response of land price to the indices. The model outputs confirm that Reach, Closeness, and Straightness for residential buildings tend to increase land price while five indices for commercial and office buildings all generate positive effects on the price. The non-residential buildings conferred the premium in land price. The indices for industrial buildings, however, were negatively associated with the land price due to the negative externality of the buildings. This study suggests that access to the commercial buildings has generated remarkable effects on the parcel price in the neighborhood. The results provide insightful policy implication for delving into urban spatial structure and designing public policy. The urban policy should take into account the interaction among the density of land use, urban form, and network features.

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