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서울시 복합용도개발에 대한 접근성이 토지가격에 미치는 영향 분석 - 유형별 광역 효과와 국지 효과 비교를 중심으로 -

Effects of Access to Mixed-use Development on Land Prices, Seoul, Korea

강창덕|오예지
서울연구원 (The Seoul Institute)|2020.09|서울도시연구 (Seoul Studies)|제21권 제3호|pp. 23-42

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접근성AccessibilitySeoul서울다층모형복합용도개발Multi-level regressionMixed-use development
주제분류국제/지역개발

초록

세계 주요 도시는 성장하면서 외연적 확산을 겪어 왔다. 도시의 외연적 확산은 자동차 이용의 증가, 교통정체 발생, 과도한 에너지 소비, 심각한 환경오염 문제를 낳았다. 이러한 대도시 문제를 해결할 수 있는 대안으로 토지이용의 혼합이 등장하였고 그동안 많은 연구가 진행되어 왔다. 토지이용의 혼합 가운데 복합용도개발은 공공부문과 민간부문이 모두 관심이 높지만, 복합용도개발이 인근 지역에 미치는 영향에 대한 연구는 많지 않다. 이 연구는 선행연구를 검토한 후 서울시 복합용도개발의 세 가지 유형이 인근 지역의 토지 가격에 미친 영향을 표준지 공시지가 자료, 복합용도개발 위치와 연면적 자료, 전자지도 자료, 집계구 자료, 기타 공간 자료에 다층회귀모형을 적용하여 분석하였다. 특히, 이 연구는 복합용도개발을 주거형, 몰형, 민자유치 역사형으로 구분한 후 광역 효과와 국지 효과를 비교하였다. 연구 결과, 광역 효과로 보면, 주거용 토지가격은 각 복합용도개발에서 멀어질수록 하락하였고, 비주거용 토지가격은 민자역사형의 경우만 멀어질수록 가격이 상승하는 패턴을 보였다. 국지 효과를 보면, 몰형과 민자역사형 복합용도개발에 대한 접근성은 최대 반경 2km이내에서 주거용과 비주거용 토지 가격에 프리미엄을 발생시키는 것으로 나타났다. 한편, 주거용 복합용도개발에 대한 접근성은 주거용 토지가격을 높였으나 비주거용 토지 가격은 낮추는 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 몰형과 민자역사형 복합용도개발의 긍정적 외부경제가 크다는 점을 보여주고 있으므로 향후 대중교통망과 보행자 친화 가로망과 연계하여 그 효과를 더욱 높일 수 있음을 시사한다. 아울러 민자역사형 복합용도개발의 긍정적 외부 효과를 공공투자에 의한 우발이익으로 볼 수 있으므로 이 연구의 접근방법은 향후 우발이익을 세금으로 환수하는 방안을 모색하는 데 활용할 수 있을 것이다.

Abstract

As major cities in the world have grown, they have experienced urban sprawl, resulting in increased use of cars, traffic congestion, excessive energy consumption and serious environmental pollution. Both the public and private sectors are interested in mixed-use development, but little investigated the impact of mixed-use developments on neighborhood property markets along street networks. This study examined the effects of three types of mixed-use development on the land prices in the neighborhoods by applying multi-level regression models to land price and other relevant data. In particular, this study divided mixed-use development into residential type, mall type, and privately-invested station type, and then compared the regional and local effects. As a result of this study, the residential land price decreased as the parcels were farther away from each mixed-use development, while the price for non-residential land increased as farther away from the private-invested railroad station complexes. In terms of local effect, however, higher access to mall-type development and private-invested railroad station complexes correlated with higher residential and non-residential land prices within 2km network radius. On the other hand, accessibility to residential type development increased residential land prices but lowered non-residential land prices. The results of this study reveal that the positive external economy of the combined use of the mall-type and private-invested railroad station complexes is large, suggesting that the effect can be further increased in connection with the public transportation network and pedestrian-friendly street network in the future. In addition, since the positive external effect of private-invested railroad station complexes is windfall profits from public investment, the approach of this study can be used to find ways to impose taxes on the windfall profits.

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