서울 주택가격의 거시 및 금융 리스크 프리미엄에 관한 연구
A Study on the Macro and Financial Risk Premium of Seoul Housing Pricing
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초록
본 연구는 서울 25개 구 종합주택 및 아파트 매매가격과 전세가격을 대상으로 거시 및 금융 리스크 프리미엄을 분석한 연구이다. 이를 위해 주택가격 변화를 유발했을 것이라고 가정되는 거시 및 금융시장의 리스크 요인들에 대한 시계열자료들을 수집하였다. 그리고 리스크 요인들의 통계적 유의성과 관련 리스크 프리미엄을 Fama MacBeth 분석모형을 활용하여 분석해 보았다. 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 채권시장의 리스크 확대는 매매 및 전세를 포함한 주택가격 변화에 강한 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 장단기 금리 차가 확대될수록 시장 유동성 리스크 프리미엄이 가중되어 주택가격이 상승될 수 있다. 셋째, 시장의 부도율 증가에 따른 신용 리스크 프리미엄은 주택가격 상승에 영향을 미칠 수 있다. 넷째, 매매가격에 비해 전세가격의 변화가 이러한 리스크 프리미엄들에 보다 민감하게 반응하고 있다. 다섯째, 서울에서는 리스크 확대에 의한 프리미엄 가중에 따른 전세가격 상승 문제는 비단 아파트에 국한된 문제가 아니고, 종합적인 주택의 전세가격 상승문제로 접근해야 할 필요성이 있다.
Abstract
This study aims to analysis macro and financial risk premium about dealing and jeonse price of all housing and apartment within 25 individual regions in seoul. I collect time series that are risk factors of the macro and financial market which may cause housing price changes. I use the Fama MacBeth Model to analyze the statistical significance of risk factors and the risk premium which are related to the risk factors. This study has four main findings. First, the risk of bond market affects strongly to housing price including dealing and jeonse price. Second, when the spread of short and long term interest rates is expanded, housing price gets increase by weighted liquidity premium. The third finding is that the credit risk premium by the increment of market default rate, makes an effect on housing prices. The fourth finding is that the jeonse prices, relative to sales prices, react more sensitive to these risk prima. The fifth finding is that we don’t deal with only the problem of apartment’s jeonse prices with premium weighted by the risk expansion, but also all housing’s jeonse price increasing problem in seoul.
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