주택 가격의 변동과 자산 가격 결정 모형: 서울 지역 아파트 가격 자료의 분석
Housing Price and the CAPM: An Analysis of Korea’s Condominium Price
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초록
주택이 가지는 소비재 및 자산으로서의 절대적 중요성에도 불구하고 주택 가격에 관한 체계적인 연구는 아직 부족한 편이다. 본 연구의 목적은 자산 가격 결정 모형(CAPM)의 틀을 이용하여 서울 지역 주택 가격의 변동 요인을 실증적으로 분석하는 것이다. 특히 본 연구에서는 기존의 통상적인 CAPM 대신 비내구재와 내구재(주택) 소비를 동시에 고려한 보다 포괄적인 CAPM을 제시함으로써, 주택 가격의 결정에 영향을 미칠 수 있는 다양한 위험 요인(risk factor)들을 분석한다. 위험 요인이 하나 뿐인 기존의 통상적인 CAPM에 비하여 본 연구의 CAPM 하에서는 추정치에 대한 다양한 부호 제약과 파라미터 제약이 존재하므로 보다 검정력이 높은 분석이 가능하다. 1998년 4/4분기부터 2009년 4/4분기까지 서울 지역 1,766개 아파트의 미시 가격 자료를 이용한 본 연구의 실증 분석에 의하면 CAPM의 예측대로 아파트 수익률은 위험 요인들과 체계적인 관계를 가지는 것으로 나타난다. 또한 추정 결과는 이론으로부터 주어지는 파라미터 제약들도 대체로 잘 만족한다.
Abstract
Despite the importance of housing in household consumption and asset holding, systematic analysis of housing price is rare. The goal of this paper is to provide an empirical analysis of Korea’s housing price using the framework of the CAPM (Capital Asset Pricing Model). In particular, this paper develops a consumption CAPM that incorporates both nondurables and durables (housing) consumption and uses the model to examine the condominium price in the Seoul Metropolitan Area. In contrast to the conventional CAPM where the expected return is determined by only one risk factor, the CAPM of this paper involves multiple factors. Theoretical restrictions on the sign and the magnitude of the factor coefficients enable a more powerful test. Empirical estimation of the model using micro price data for 1,766 condominiums in the Seoul Metropolitan Area for the period of 1998 4Q through 2009 4Q indicates that the housing return is systematically correlated with all risk factors. Also, the utility parameter values derived from the estimated coefficients are consistent with common perceptions.
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