서울시 아파트의 매매가와 전세가 사이의 스프레드값 분석에 관한 연구
Analysis of Spread between Sale-price and Rent-price of Apartment in Seoul
1
조회
0
다운로드
5
인용
0
참고문헌
키워드
초록
아파트 투자시장은 사용을 배제한 투자만을 목적으로 한 시장이며, 투자가격은 투자가치만을 의미하는 가격으로 아파트 매매가에서 전세가를 차감한 값을 의미한다. 이 연구는 아파트 투자시장과 전세외가가 되는 투자가격, 그리고 아파트 투자수익률에 대한 이론모형과 가설을 수립하고, 투자가격에 대한 성격을 시계열자료로 해석하였다. 시계열 자료의 단위근 검정 결과는 안정적이고, 회귀분석으로 아파트 매매가는 전세가보다 전세외가에 더 큰 연관성이 있으며, 아파트 매매가 자본이득수익률은 전세가 자본이득수익률보다 전세외가 자본이득수익률에 상대적으로 높은 연관성이 있음을 확인하였다. 또한 쌍체비교 T-검정을 통해, 강북보다 단위매매가당 전세외가(전세외가/매매가 비율)가 큰 강남아파트는 수익률도 강북보다 높다는 대체가설을 채택할 수 있었다. 나아가 그랜저 인과관계 검정을 통해, 매매가·전세가·전세외가의 상호 인과관계를, 공적분 검정 및 VAR 모형·분산분해분석·충격반응분석을 통해, 매매가·전세가·전세외가의 상호 의미를 비교 분석하였다. 이를 통해 이 연구는 아파트 시장을 전세외가 개념으로 접근한 아파트 투자에 대한 방향성 예측 및 투자기준을 제공하고자 한다.
Abstract
The apartment market is determined to be composed of three markets: the sale market for value of use and investment, the rent market for value of use, and the investment market for value of investment. This paper analyzes apartment investment market, apartment investment-price (spread-price between apartment sale-price and rent-price) and rate of return. This paper also analyzes characteristic of apartment investment-price. Process of the study is unit root test, regression analysis, paired T-test, granger causality, cointegration, VAR, impulse response analysis and variance decomposition. In short, rent-price is deposit money to use the apartment, while spread-price is investment money to invest the apartment. Rent-price represent use value factor, while spread-price represent investment value factor. Spread-price symbolize characteristics of investment and the direction of the market from spread-price can be estimated.
참고문헌 (11)
- 차경수, "예제를 통한 계량경제학" (2013), 시그마프레스
- 김정호, "자산시장개념을 이용한 서울지역아파트전세및매매가격간의관계분석", 지역연구, 5(1), pp.13~26 (1989), 한국지역학회
- 김종일, "서울 아파트시장에서의전세-매매가격 비율과 시장의 효율성", 한국경제의 분석, 4(1), pp.50~107 (1998), 한국금융연구회
- 김현재, "서울시 아파트 매매 및 전세가격 결정요인의 분석", 부동산학보, 21, pp.98~121 (2003), 한국부동산학회
- 박준용, "경제시계열분석" (2002), 경문사
- 손재영, "주택 전세-매매가격 비율에 반영된 미래자본이득 기대형성 메카니즘", 부동산학연구, 17(3), pp.5~24 (2011), 한국부동산분석학회
- 이재범, "서울지역 아파트 전세", 매매가격비율 영향요인 분석, 2009, pp.21(1), 113~128[DOI]
- 이홍재, "Eviews를이용한금융경제시계열분석" (2005), 경문사
- 임상수, "글로벌경기침체이후전세가격과매매가격간동조성변화에대한연구", 부동산․도시연구, 4(1), pp.5~22 (2011), 건국대학교 부동산정책연구소
- 임재만, "서울지역 아파트 매매시장과 전세시장의관계에관한연구", 부동산연구, 14(2), pp.163~177 (2004), 한국부동산연구원
- 조신섭, "시계열분석" (1999), 율곡출판사