서울아파트 전세시장은 전국아파트 전세시장을 선도하는가?
Does the Seoul Apartment Rent Price Lead the Jeongkuk Apartment Rent Price?
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초록
본 논문은 서울지역 아파트 전세가격과 전국아파트 전세가격에 대하여 KB국민은행을 통하여 제공된 수익률 자료를 가지고 상호간에 가격발견 기능을 통하여 선도/지연(lead-lag)관계를 규명하고자 한다. 표본자료는 1986년 1월부터 2012년 9월까지 26년 9개월간의 월별 수익률 자료를 이용하여 동태적 분석방법인 VAR모형을 이용하여 그랜저 인과관계분석(Granger Causality test)과 충격반응분석(Impulse Response Function) 및 분산분해(Variance Decomposition)를 실시하였다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 그랜저 인과관계 분석결과 수익률에 있어서 서울의 강북과 강남아파트 전세가격은 전국아파트 전세가격을 선도하는 것으로 나타났다. 그러나 전국아파트 전세가격은 서울의 강북과 강남아파트 전세가격에 대한 수익률에 대하여는 선도하지 않고 변동성에 대해서만 선도하는 것으로 나타났다. 따라서 서울의 강북과 강남아파트 전세시장이 전국아파트 전세시장을 선도하는 것으로 추론할 수 있다. 둘째, 충격반응함수의 분석결과 강북아파트 전세가격이 상대적으로 강남지역보다 전국아파트 전세가격에 보다 큰 영향을 미치고 있다는 것으로 나타났으며, 전국아파트 전세가격은 상대적으로 강북지역보다 강남지역에 보다 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 그러나 서울지역 간 비교에 있어서는 강북지역의 전세가격이 강남지역 전세가격에 보다 큰 영향을 미치고 있으나, 강남지역의 전세가격은 강북지역 전세가격에 미미한 영향을 미치고 있다는 것으로 나타났다. 마지막으로 분산분해 분석결과 전국아파트 전세가격은 강북아파트 전세가격의 68.76% ~ 82.31%, 강남아파트 전세가격의 1.75% ~ 4.21%에 의하여 영향력을 받는 것으로 나타났다. 또한 강남아파트 전세가격은 전국아파트 전세가격의 86.18% ~ 82.80%%에 의하여 영향력을 받는 것으로 나타났다. 그러나 강북아파트 전세가격은 전국아파트 전세가격에 의한 영향력은 거의 없다는 것으로 나타났다. 본 연구는 많은 기존연구가 주택시장의 전세가격과 매매가격을 대상으로 한 상호간의 가격발견을 통한 선도/지연효과를 분석한 방법을 확장하여 서울지역 아파트와 전국아파트 전세시장 간의 상호 연관성을 분석함으로써 서울지역과 전국 아파트 전세시장 간의 가격발견 기능을 파악하는데 기여하였다고 사료된다.
Abstract
We examine the information transmission between the Seoul Apartment Rent Price the Jeonkuk Apartment Rent Price, based on the returns data offered by KB Kookmin Bank. The data includes monthly return data from January 1986 to September 2012. Utilizing a dynamic analytical tool – the VAR model, Granger Causality test, Impulse Response Function and Variance Decomposition have been implemented. The results of the analysis are as follows. Firstly, results of Granger Causality test suggests the existence of mutual causality the Seoul Apartment Rent Price precede and have explanatory power the Jeonkuk Apartment Rent Price, and the Jeonkuk Apartment Rent Price as well precede and have explanatory power over the Seoul Apartment Rent Price. However the results also identified a greater causality and explanatory power of the Seoul Apartment Rent Price over the Jeonkuk Apartment Rent Price. Secondly, the results of impulse response function suggest that the Jeonkuk Apartment Rent Price show immediate response to the Kangbuk Apartment Rent Price and are influenced by till time 10. From time 11, the impact gradually disappears. Lastly, the variance decomposition analysis showed a low influence of the Jeonkuk Apartment Rent Price on the Kangbuk Apartment Rent Price and significant influence of the Kangbuk Apartment Rent Price on the Jeonkuk Apartment Rent Price. This implies that returns on the Kangbuk Apartment Rent Price have a significant influence over returns on the Jeonkuk Apartment Rent Price. The study is a further extension of existing study on information transmission mechanism between selling and rental prices of housing. It contributes to the understanding of market price formation function through analysis of detached the Seoul Apartment Rent Price and the Jeonkuk Apartment Rent Price.
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