정부의 주택정책과 시장특성이 주택구매의향에 미치는 영향 연구 - 서울시를 중심으로 -

본 연구에서는 주택구매와 관련된 구매가치를 다루되 주택구매는 주택시장 및 정부의 주택정책이 영향을 미치게 되므로, 연구의 목적은 첫째, 주택구매자의 구매행동에서 현 정부의 주택정책과 시장특성에 대한 일반적인 이해와 인식, 평가 등을 파악하여 정책을 진단한다. 둘째, 주택선택과 관련된 주택정책을 공급정책, 금융정책, 조세정책으로 시장특성을 가구특성, 경제특성, 투자심리특성으로 구분하고 주택소비자들의 구매의도에 미치는 영향력을 분석하고자 한다. 셋째, 주택의 거래는 현재시점보다는 미래의 가격 상승을 기대하는 심리적 영향요인이 무엇인지 밝혀보고자 한다. 주택가격과 수요는 정부의 정책 등에 따른 변동성이 매우 크며 시장의 구조적인 요인과 수요자의 심리적 요인이 복합적으로 결합되어 주택시장을 예측하는데 어려움이 있다. 본 연구에서는 현 정부의 주택정책과 시장특성에 관련하여 서울시에 거주하는 일반인들을 대상으로 설문하여 정부의 주택정책을 공급정책, 금융정책, 조세정책의 하위요인으로 구분하고 시장특성은 가구특성, 경제특성, 투자심리특성으로 세분화하여 주택구매의도에 미치는 영향에 대하여 검증하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 현 정부의 주택정책에 대해 대부분이 이해를 하고 있으나 쉽고 단순하기 보다는 복잡하고 어렵게 인식하고 있으며 긍정적인 평가보다는 정부가 정책을 잘 못하고 있다는 부정적인 평가이다. 이러한 이유는 주택정책의 잦은 변경과 금융과 조세를 강화하는 여러 가지 규제들이 빠르게 시행되면서 시장을 안정화시키려는 정부의 태도에서 비롯된다고 할 수 있다. 둘째, 정부의 주택공급정책이 확대되고 공급물량이 증가 할수록 구매의도가 증가하는 것으로 나타났다. 주택이 가계의 기본적인 욕구를 충족(Zhu, M.,2014)시키는 것 이외에도 주택에 대한 수요는 단순히 거주자의 주거환경에 대한 욕구충족뿐만이 아니라 가계경제와 가계자산에 미치는 영향력이 매우 크므로, 주택에 대한 수요와 공급은 사회·경제적으로 중요하며, 한 국가의 경제에 미치는 영향이 높기 때문에 부동산 시장에 대한 관심은 매우 높다. 따라서 공급확대정책은 실소유자와 시장에게 주택시장의 안정이라는 긍정적인 신호로 판단하여 주택구매의도가 증가하는 것으로도 해석할 수 있다. 셋째, 정부의 주택금융정책이 규제일변도로 강화될수록 구매의도가 감소하는 것으로 나타났다. 주택정책에서 금융규제에 관련된 LTV, DTI는 시장활성화, 가계의 건전성,금융시스템 안정성 강화등과 상호작용 및 반작용을 하며 직접적인 연관성을 가지고 있다고 볼 수 있다. McDonald(2015)는 주택가격이 소득보다 높은 상황에서의 LTV·DTI 규제 강화는 주택가격 상승을 억제하는데 효과가 있지만 LTV·DTI 규제완화 시에는 그 효과가 적다는 것과 최막중 외(2002)의 주택금융이 주택소비규모에 영향을 미치는 역할이 금융규제의 정도가 강할수록 주택을 소비할 확률이 낮아진다는 주장과 같은 결과를 얻을 수 있었다. 본 연구에서 확인한 결과 급격하고 과도한 규제는 거래활성화 저해 및 주택시장의 침체 등 여러 가지 부작용도 함께 가져올수도 있으며, 이에 건성 확보와 시장 활성화라는 정책목표를 동시에 달성하기 위해서는 주택시장의 가격안정을 저해하지 않는 범위 내에서 시장 과열기에 도입된 규제비율은 상황 변화에 맞게 탄력으로 운용하는 것이 바람직하다고 판단 된다. 넷째, 조세의 부담정도가 주택의 실제사용목적 정도에 영향을 미치는 정도에 대한 분석에서 유의수준 0.05하에서 통계적으로 유의한 결과로 나타나지 않았다. 이러한 결과는 조세를 정책적 차원에서 주택에 대한 투기억제목적의 수단으로 삼는 것은 정책적 효과가 없다는 것을 의미하는 것이다. 강력한 조세강화정책이 그다지 실효를 거두지 못한 것은 보유세와 거래세의 증가가 부동산투자 또는 투기를 통하여 얻게 되는 이득에 비해 과세금액이 미미하기 때문이다. 과거 정부의 사례를 보면 주택가격 상승문제를 관련 조세의 세율인상으로 해결하기 위해 각 거래당사자들에게 부담을 증가시켜 문제를 해결하려는 양상을 보여 왔으며 그 결과는 오히려 부동산가격에 조세부담분이 가중되어 결국 부동산가격이 상승하는 악순환을 되풀이 하였다. 이러한 조세강화정책의 시행으로 조세부담에 따른 매물이 증가하고 주택가격은 하락할 것이라던 정부는 예측하였다. 그러나 예상이 빗나간 과거사례의 학습효과로 인해 현 시장참여자들이 조세강화정책에 반응하지 않은 것으로 판단된다. 조세와 관련한 선행연구 중에서 심원미(2011)의 부동산 투자에 있어서 투자자에게 조세의 부담정도에 따른 투자행동의 선택결과가 최종의 투자성과에 서로 다른 결과를 나타낸다는 주장과 유사한 것이다. 다섯째, 가구특성은 통계적으로 유의한 결과로 나타나지 않았다. 가구의 특성에서 가구소득증가, 생활수준개선으로 축소된 요인이 주택구입과 관련한 의사결정을 하는데 효과가 없다는 것을 의미하는 것이다. 개별가구의 소득과 자산은 생애주기에 따라 다양하게 분포하고 주택을 소비하기 위해서는 소득과 함께 자산이 중요한 역할을 담당하고 있다. 이처럼 인구사회의 변화와 소득중심의 접근 방식이 개별가구의 재정 상태를 반영할 수 있는지, 주택시장의 변화를 반영하고 있는지에 대해 의구심은 선행연구에서 찾을 수 있었다. 이용래(2015)는 해외에서 연구가 국내 실증분석에 동일하게 적용되는지에 대한 분석의 결과로 국내 가구 소득변동성이 커질수록 주택 소유확률은 음(-)의 유의한 영향을 받아 주택을 소유하기보다는 임차할 가능성이 커지고, 주택수요도 음(-)의 유의한 영향을 받아 주택수요량이 감소하는 것으로 분석하였다. 우리나라 가구는 부동산 중에서도 주택에 대한 선호도가 전통적으로 높지만 주택을 구입하는 과정에서 지불하는 높은 가격과 제반비용 그리고 구입 후 발생하는 보유 및 유지비용을 생각하면 자기자본만으로 감당하기에는 부담이 너무 크다. 주택자산을 구입하는 것은 자기자본이 쉽게 현금화될 수 없는 부동산이라는 고정자산에 투입되는 것으로 자기자본에 대한 기회비용 상실과 함께 외부차입에 따른 대출상환부담이라는 제약을 가져온다. 또한 주택은 가격하락 가능성을 가지고 있어 자기자본 감소에 대한 위험과 대출로 구입할 경우 상환어려움에 따른 채무불이행 위험을 가진 자산이라고 하였다. 선행연구에서 살펴본 결과 본 연구와 유사하다고 할 수 있다. 여섯째, 경제특성은 주택구매의도에 통계적으로 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 경제특성은 주택소비자의 경제적 상황을 고려하여야 하는데, 소득수준, 소득의 안정성, 저축 및 재산 규모, 차입능력, 지출 대비 저축의 비율에 대한 태도 등을 말하며, 주택구매 결정에 소비자의 경제상황과 시장의 거시경제지표 요인은 많은 영향을 미치고 있다. 주택구매시 거시경제지표 요인중 물가지수의 충격에 가장 크게 반응하고 있는 것으로 보여지며, 이는 인플레션율의 변동이 실제 주택에 영향을 주고 있다는 것으로 해석할 수 있으며, 주택가격은 물가지수나 통화량과 같은 자산선택적 요인보다는 향후 주택가격에 대한 기대심리가 주택구매결정에 더 영향을 준다는 것을 의미한다고 할 수 있다. 경제특성과 관련한 선행연구 중에서 이희석(2006)의 주택구매에 거시경제 변수들 중 생산자물가지수의 충격에 가장 크게 반응하고 있다. 이와 같은 현상은 기존연구결과에서도 나타나듯이 인플레이션율의 변동이 실제 주택에 영향을 주고 있다는 것과 주장과 유사한 분석결과로 판단된다. 일곱째, 투자심리특성의 부담정도가 주택의 실제사용 목적에 영향을 미치는 정도에 대한 분석은 유의한 결과로 나타났다. 주택시장에서 대부분의 수요자들은 정확한 평가보다 미래 가치에 대한 긍정적인 전망과 가격 상승에 대한 기대심리에 의존하는 경향을 보인다. 사실 이러한 기대심리 없이 부정적 예측을 하면서 투자나 구매 행동에 나서는 경우는 없다. 이처럼 투자심리가 주택 구매 의사 결정 과정의 중요한 요소이기 때문에 투자심리를 고려하는 것은 중요하다.