주택공급변동성과 준공후미분양 결정 요인 분석
Housing supply volatility and unsold new housing after completion
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초록
우리나라 주택공급의 주요 특징 중 하나는 높은 주택공급변동성이다. 그리고 아파트분양 공급급증은 3년 후준공후미분양의 증가로 이어져 건설산업과 경제전반에 걸쳐 큰 부담요인으로 작용한다. 본고는 패널회귀분석을 통해 준공후미분양 결정 요인을 분석하였다. 분석 결과에 따르면, 올해 10% 분양물량이 증가할 경우 3년후 준공후미분양물량을 1.87%~1.99% 증가시키는 요인으로 작용함을 보여준다. 즉 주택분양물량의 급증과이로 인한 주택공급의 변동성 확대는 준공후미분양물량의 증가를 가져온다. 또한, 본고는 주택공급급증의 한요인으로 주택시장 안에서 조정실패(coordination failure)현상이 나타남을 설명한다. 따라서 본고는 이러한조정실패현상이 주택시장에서 나타나지 않도록 제도적 보완이 필요함을 제시 한다. 끝으로, 본고는 주택공급변동성의 축소와 준공후미분양의 감소를 위해 건설사업자의 자기자본비중 증가와 함께 후분양제도의 점진적시행이 필요함을 제시한다.
Abstract
One of the main characteristics of Korean housing supply is that it shows high volatility by repeating the rapid supply spike periodically by increasing the amount of pre-sale apartments. In general, this surge in housing supply was a major burden for the construction industry and the economy. This study demonstrates that if the pre-sale volume increases by 10% this year, the unsold new housing volume after completion will increase from 1.87% to 1.99% in three years. In other words, the increase in volatility in housing supply through a surge in pre-sale volume leads to an increase in unsold new housing volume after completion, and the data confirm the burden on the construction industry. The study also shows that coordination failures can lead to a rapid housing supply surges in the Korean housing market. Therefore, institutional supplementation is needed to prevent such a coordination failure from appearing in the market. This study suggests that the decrease of housing supply volatility and the reduction of unsold new housing after completion will require the increase in the share of construction companies’ equity capital and the gradual implementation of the post-sale housing supply system.
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