지역별 미분양주택 발생 요인 분석
An Analysis of the Factors Driving Unsold Housing by Region
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초록
본 연구는 전국 16개 지역의 패널 데이터를 활용해 지역별 미분양주택 발생 요인을 실증적으로 분석하였다. 분석에는 단위당 평균 분양아파트 가격, 단위당 평균 재고주택 가격, 경제활동인구, 대출금리와 같은 기존 경제적 요인뿐만 아니라, 소비자심리지수와 주택구입부담지수를 포함하였다. 분석 결과, 미분양주택 발생 요인은 지역별로 상이하게 나타났으며, 전반적으로 주택매매심리지수가 미분양 감소에 중요한 역할을 하는 것으로 확인되었다. 수도권에서는 주택매매심리지수의 변화가 유일한 유의미한 변수로 나타났으며, 5대 광역시는 주택매매심리지수와 경제활동인구 변화가 미분양 주택량에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 기타 지역에서는 주택매매심리지수, 주택구입부담지수, 매매가 대비 분양가, 1인당 지역내총생산 변동이 유의미한 영향을 미쳤다. 이러한 결과는 지역별 맞춤형 정책 접근의 필요성을 시사하며, 수도권에서는 부동산 시장 심리 안정화, 5대 광역시는 일자리 창출을 통한 경제활동인구 증가, 기타 지역에서는 주택구매 부담 완화 정책이 미분양 문제 해결에 효과적일 것으로 판단된다.
Abstract
This study empirically analyzed the determinants of unsold housings with panel data across 16 regions in South Korea. Analysis factors had conventional ones including average prices of sold and stocked housings per unit, economically active population and lending rates and the consumer sentiment index and the price to income ratio. The results showed that the factors of the unsold housings were different from the regions and housing sales sentiment had an important role in decreasing unsold housings. In the Seoul metropolitan area, fluctuations in the sentiment were identified as the sole significant factor affecting the unsold inventory. In contrast, in the five major metropolitan cities, both the sentiment and changes in the economically active population exerted significant effects. In other regions, variations in the sentiment, the housing affordability index, the price ratio of new homes to existing ones and per capita regional gross domestic product were found to be significant determinants. The results underscored the necessity of region- specific policy interventions: stabilizing the housing market sentiment in the Seoul metropolitan area, fostering job creation to stimulate economic activities in the five major metropolitan cities and implementing measures to alleviate housing affordability constraints in other regions to address the issue of unsold housings.