준공 전 또는 준공 후 미분양에 영향을 미치는 요인과 차이점: 수도권 시·군·구를 중심으로
What Factors Make Different Impacts on Units Unsold by Presale or Unsold Completed Units?
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초록
본 연구는 주택시장에서 준공 후 미분양이 갖는 의미를 고려하고, 수도권 권역별 시장의 이질성을 감안하여 처음으로 수도권 지역의 준공 후 미분양, 준공 전 미분양의 발생 원인에 관하여 분석한 데 의의가 있다. 이를 위해 먼저 지난 9년간(2001~2009년)의 수도권 시·군·구의 수급 관련 변수들을 수집했다. 두 번째로 수도권의 준공 전, 준공 후 미분양 주택의 패턴과 추이를 확인하기 위해 미분양이 가장 심각했던 2007년부터 2009년 사이의 수도권 준공 전, 준공 후 미분양 주택에 대한 핫스팟 분석을 수행했다. 마지막으로 기존의 연구를 검토하여 주택수급 변수와 국가, 지역 경제 변수를 반영하여 미분양 모형을 도출하여 패널 회귀분석을 수행했다. 본 연구의 회귀분석 결과 준공 전 미분양 결과와 준공 후 미분양에 거시경제 변수의 영향력이 서로 반대 방향으로 나타났다. 또한 핫스팟 분석에서도 준공 전 미분양 주택과 준공 후 미분양 주택의 집중 지역에 차이가 존재했다. 이러한 결론을 토대로 할 때, 수도권 미분양 주택문제를 해결하기 위해서는 우선 준공 후 미분양 주택의 주택시장에서의 의미와 특성에 대한 정확한 이해가 필요하다. 또한 시·군·구 단위의 주택시장 범위에서 미분양 관리 정책이 필요할 것이다.
Abstract
Depression of Housing market along with global financial crisis is becoming an international issue, and South Korea and Seoul Metropolitan Area is also not an exception. Interestingly, the quality of unsold new apartment is differented between si, gu and gun in seoul-metro area. Besides, The pattern of unsold apartment is differented between unsold by presale and unsold completed units. Paying attention to this point, we perform Hot-Spot analysis and estimates coefficient based on 66 counties penal-data from 2001 to 2009. Result of this analysis shows that factor which causes unsold units is different depend on presale and unsold completed units. In addition, each hotspot pattern of Si Gun Gu (city, county, district) is observed to be different as well. In conclusion, Based on understanding about unsold by presale and unsold completed units, In conclusion, it is needed to come up with diffrentiated measure based on understanding of state of unsold apartments status in both period, before and after construction.Measure to settle unsold apartment issue in the metropolitan area is also needed to be prepared.
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