주택가격 순환주기의 지역 간 관계 분석
Relations among Regional Housing Price Business Cycles
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초록
특정 지역에 대한 정부의 주택시장 규제가 잇달아 적용됨에 따라 주택시장에 대한 정책효과에 관심이 모이고 있다. 특정 지역에 대한 규제 영향을 알기 위해서는 주택시장의 지역 간 물결효과(ripple effect) 연구가 선행되어야 하는데, 본고는 지역별 주택매매가격 경기순환을 활용해 이를 분석하였다. 대부분의 국내 선행 연구는 주택매매가격의 경기순환을 추출하기 위해 HP필터 방법론을 사용하였지만, HP필터에 대한 문제점을 짚은 외국 연구들을 참고해 본고는 CF필터로 주택매매가격 경기순환을 추출하였다. 교차상관관계 분석 결과, 수도권의 주택매매가격 경기순환이 5개광역시와 기타지방을 선행하는 것으로 유추했는데 그레인저 인과관계 분석으로 지역 간 주택매매가격이 그레인저 인과함을 확인해 이 같은 해석을 뒷받침할 수 있었다. 그레인저 인과관계 분석 결과 수도권과 5개광역시, 기타지방 모두서로를 인과하는 것으로 판명되었지만, VAR모형으로 상세 분석한 결과, 실질적으로는 5개광역시와 기타지방 간주택경기 순환이 서로 독립적으로 움직인다는 것이 확인되었다. 물결효과를 충격반응함수로 살펴보면 수도권에 가해진 충격에 대해 기타지방과 5개광역시에 양(+)의 영향을 주는 모습이 확인되었다. 본고는 이 같은 물결효과를 주택의수요와 공급, 거시경제 그리고 금융시장과 연관이 있을 것이라고 예상해 지역별로 경제변수들의 경기순환과 주택가격의 경기순환을 회귀분석하였다. 분석 결과, GDP와 주택담보대출 변화에 대한 지역별 민감도가 위계적으로 나타났고, 이에 물결효과가 단순히 기대심리만은 아닌 시장근본요인에 대한 지역별 민감도 차이 때문에 나타날 수 있다는 결과를 제한적으로 제시했다.
Abstract
The Korean government is implementing regionally segmented housing market regulation. To identify the impact of the regulation on specific regions, research on regional ripple effects in housing market should be preceded. We analyze the ripple effects by using regional housing price business cycles. While most of previous studies in Korea used Hodrick-Prescott(HP) filter to extract cyclical components, we use Christiano-Fitzgerald(CF) filter instead. Cross correlation analysis suggests that the capital area’s housing price business cycle precedes the housing price business cycles of 5 metropolitan cities and other provinces. Granger causality test supports this result, and also suggests that all the regional housing price business cycles of the three regions Granger-cause one another. According to VAR analysis, however, 5 metropolitan cities and other provinces do not cause each other but drift independently. We try to explain these relations among regional housing price business cycles by means of housing demand and supply, GDP and housing mortgage. The result of regression analysis on regional housing price business cycles and the business cycles of other variables shows that there is hierarchical sensitivity to GDP and housing mortgage balance among those regions. Therefore, we narrowly conclude that the ripple effects on the three regions might exist not just because of market expectation, but because of regional differences in sensitivity to market fundamentals.
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