부동산 중개보수 규제에 관한 연구
On Deregulating the Real Estate Brokerage Fee of Korea
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초록
본 논문은 현행 부동산 중개보수 규제의 적정성과 합목적성을 평가하기 위해 부동산중개시장의 현황과 특성을 살펴보고 버트란드경쟁과 중개보수 무규제 가정 하에 부동산중개시장의 균형을 이론적으로 도출하였다. 현행 규제는 중개보수를 거래금액의 일정비율 이내에서 거래당사자 쌍방으로부터 각각 받도록 제한하고 있다. 또한 거래당사자 쌍방에게 적용되는 중개보수율 상한은 동일하며 임대차거래에 대한 중개보수율 상한은 매매거래보다 낮게 설정하였다. 본 연구는 현행 부동산 중개보수 규제가 시장균형의 결과와 비교할 때 적정하지 못할 뿐만 아니라 규제목적에도 부합하지 못하다는 것을 발견하였다. 첫째, 거래당사자 쌍방에게 중개보수 상한을 동일하게 적용하는 현행 규제가 부동산거래시장에서의 중개거래 비중을 낮추는 원인으로 작용할 수 있다. 더 나아가 사회후생을 악화시킬 수 있다. 둘째, 중개보수율 상한이 고정되어 있는 현행 규제가 부동산가격 상승을 시의적절하게 반영하지 못하면 부동산거래자의 중개보수 부담을 가중할 수 있다. 셋째, 임대차거래의 중개보수율 상한을 매매거래보다 더 낮게 설정한 현행 규제는 보호대상을 모호하고 광범위하게 정의하고 있다. 또한 본 연구는 현행 부동산 중개보수 규제를 폐지하는 것이 사회후생을 개선한다는 것을 보였다. 다만 현행 규제의 도입목적을 유지하기 위해 상대적으로 보호할 필요가 있는 부동산거래자의 중개보수 부담을 줄여주는 방안을 마련할 필요가 있어 보인다.
Abstract
This study examines the current status and characteristics of the real estate brokerage market of Korea and derives the market equilibrium under the assumptions of Bertrand competition and no regulation on brokerage fees, in order to evaluate the current regulation’s adequacy and fitness for purpose. The current regulation restricts brokerage fees charged to both real estate trading parties to certain percentages of transaction amounts. Also, the upper limits of brokerage fee rates applied to both parties are the same, and the upper limits of brokerage fee rates for lease transactions are set lower than those for trading transactions. The findings of this study show that the current regulation is not optimal compared to results of the market equilibrium and also that it does not serve its regulatory purpose. First, the current regulation that applies the same upper limits of brokerage fee rates to both trading parties can lower the proportion of brokerage transactions in the real estate trading market, resulting in worsening social welfare. Second, if the current regulation imposing upper limits on brokerage fee rates fails to reflect timely the rise in real estate prices, the burden of brokerage fees on real estate traders can increase. Third, the current regulation imposing lower upper limits of brokerage fee rates for lease transactions than for trading transactions obscurely and broadly defines those to be protected. The study also shows that the abolition of the current real estate brokerage fee regulation improves social welfare. However, in order to maintain the purpose of the current regulation, it seems necessary to devise ways to reduce the burden of brokerage fees on real estate traders who need relative protection.
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