서울시 모아타운 관리계획 승인 및 고시 지역의 주택가격 특성 분석- 다세대 · 연립주택을 중심으로 -
An Analysis of Housing Price Characteristics in Areas Approved and Announced for Management Planning in Seoul’s Moa-Town - Focusing on Row and Multi-Housing -
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초록
본 연구는 서울시 주택공급의 한 방식으로 추진 중인 모아타운(소규모주택정비 관리지역)에서 모아타운 관리계획이 승인 및 고시된 대상지의 다세대·연립주택 거래가격 특성을 분석하였다. 종속변수는 단위면적당 거래가격이며, 독립변수는 모아타운 사업구역 특성과 토지 및 건축물 특성, 입지특성, 거래시기를 포함하였다. 분석에 활용된 자료는 25개소 모아타운 내 매매 거래 사례 6,061건이다. 연구결과, 모아타운 관리지역 면적과 노후 · 불량건축물 비율의 증가는 거래가격에 부정적 영향을 미치고, 모아타운 관리계획 수립내용인 임대주택 공급 비율(안) 및 도로 비율(안)의 증가는 긍정적 영향을 미쳤다. 토지 및 건축물 특성에서 대지권 면적과 경과연수, 옥외주차장은 거래가격에 음(‒)의 영향을 미치고, 승강기 설치와 높은 층은 양(+)의 영향을 확인하였다. 입지특성의 초등학교 거리, 응급의료기관 거리, 지하철역 거리는 모두 음(‒)의 관계로 분석되었다. 거래시기는 2018년부터 상승폭이 크게 확대되어 2021년과 2022년에 거래가격이 급등하는 것으로 나타났다. 본 연구는 소규모주택정비 관리계획이 승인 및 고시된 서울시 모아타운에 초점을 맞추고, 가격 특성을 실증 분석하였다는 점에서 기존 연구와 차별화된다. 한편, 서울시 모아타운 관리계획이 결정된 대상지의 일반화된 결과를 도출한 연구결과는 정책의 지속성을 위한 기초자료로 활용되길 기대한다.
Abstract
This study analyzed row and multi housing prices in Moa-Town (Small-Scale Housing Improvement Management Areas) in Seoul, where the Small-Scale Housing Improvement Management Plan has been approved and announced. The dependent variable was the transaction price per unit area, while the independent variables included the characteristics of the Small-Scale Housing Improvement Project Area, land and building attributes, locational characteristics, and transaction timing. 6,061 cases in transactions for row and multi housings on 25 Moa-Towns were used for this study. The analysis showed that the increase in the size of the management area and the proportion of old or defective buildings in areas with the approved Small-Scale Housing Improvement Management Plan had a negative impact on transaction prices. Conversely, the increase in the supply ratios of rental housings and roads in the plan had a positive effect on the prices. In addition, land areas, building ages, and outdoor parking lots had a negative affect on the prices, while elevators and higher floorshad a positive relationship with the prices. Among location characteristics, increased distances to elementary schools, emergency medical facilities and subway stations were negatively related to the prices. The analysis pointed out that the price increase significantly accelerated from 2018, with the prices skyrocketing in 2021 and 2022. This study focused on the Moa-Towns in Seoul, where the Small-Scale Housing Improvement Management Plan has been approved and announced and differentiated itself from previous studies by empirically analyzing the determinants of row and multi housing prices. Finally, the generalized results from the sites where the management plan has been approved are expected to serve as foundational data for policy development.