서울시 5대 생활권별 연립다세대주택 매매가격지수 추정
A study on Seoul Multi-Family Housing Price Index Using Hedonic Price Model
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초록
본 연구는 서울시 연립·다세대주택을 대상으로, 5대 생활권별(도심·동남·동북·서남·서북) 실거래 기반의 장기 매매가격지수 개발을 목적으로 한다. 2006년부터 2024년까지 이루어진 실거래 73만 2,987건을 대상으로 준로그 헤도닉 모형을 적용해 5대 생활권별 매매가격지수를 산출하고 권역 간 성장 차이를 분석했다. 분석 결과, 도심·동남·서북권은 서울시 전체 평균 상승률을 상회하는 가파른 성장세를, 동북·서남권은 완만한 상승을 보였으며, 2022년 이후에는 전세사기 확산에 따른 거래 위축과 가격 정체가 전 권역 지수에 일관되게 반영되었다. 헤도닉가격지수는 시장의 실거래 평균 상승률과 근접하게 산출된 반면, 한국부동산원 지수는 이를 다소 하회하여, 본 지수가 실제 가격 변동을 보다 충실히 반영함으로써 기존 지수의 평활화 한계를 보완함을 확인했다. 이로써 본 연구의 헤도닉가격지수는 연립·다세대주택 시장의 가격 변동을 권역별로 나누어 보다 정밀하게 파악할 수 있는 도구로 기능하며, 특히 저소득층 및 청년 가구가 주된 주거 유형으로 선택하는 연립·다세대주택 시장에 대한 시의적절한 데이터 제공과 정책 의사결정 지원에 기여할 수 있을 것이다.
Abstract
This study develops long-term, living-area-specific sales price indices for Seoul’s multi-family housing market across five policy-defined living-area zones (Central, Southeast, Northeast, Southwest, Northwest). Using 732,987 transaction records from 2006 to 2024 obtained from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s disclosure system, the study employs a semi-log hedonic pricing model that controls for regional, locational, building, unit, and temporal attributes. The resulting indices reveal that the Central, Southeast, and Northwest zones’ indices recorded price growth exceeding the Seoul-wide index, whereas the Northeast and Southwest zones’ indices exhibited more moderate appreciation. In the aftermath of the late-2022 Jeonse fraud wave, all zones experienced a pronounced contraction in transactions and a corresponding stagnation of price indices. Relative to the Korea Real Estate Board’s index, our hedonic indices closely mirror actual transaction price movements and mitigate the excessive smoothing characteristic of traditional measures. By capturing submarket heterogeneity within living-area zones, these indices provide an empirical basis for spatially targeted housing policies—particularly for low-income and young adult households, who predominantly choose multi-family dwellings.