서울시 단독주택 가격결정요인에 관한 연구 - 실거래 사례를 기반으로
A study on determinants of single family housing price in Seoul. - Based on the real transaction price
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초록
최근 1∼2인 가구와 노령인구의 증가 등 인구구조의 변화에 따라 주택시장도 급변하고 있어서 지금까지의 아파트 공급 위주 주택정책의 변화를 고려할 필요가 있다. 이를 위해 단독주택에 대해서도 체계적이고 종합적인 연구가 필요하다. 본 연구에서는 서울시 단독주택 가격 결정 요인을 도출하고자 하였다. 분석 결과 서울시의 경우 접근성(공원과의 거리, 지하철과의 거리, 산과 한강과의 거리, 대학과의거리), 토지 면적, 방위, 단독 주택 비율, 근생 비율, 용도지역, 고저, 방위, 도로 주차 여부 등이 중요한결정 요인으로 나타났다. 특히 북향 주택의 가격이 더 높아지는 것으로 나왔는데 이는 고가 주택이 많은 강남구에서 두드려졌다. 단독주택은 대부분 다가구나 다세대 주택 건축을 위한 목적으로 거래되고있는데 북향은 일조권 문제가 적어 건축 가능 면적이 늘어나기 때문이다. 이를 통해 서울시 단독주택의 경우 거주 목적보다는 공간 파생 수요에 따른 임대 목적의 개발 수요임을 확인할 수 있었다.
Abstract
Recently, the housing market is changing rapidly as a result of increasing 1 or 2 person households and aging trend. This means housing policy focusing on the apartment supply so far has to be changed. A systematic and comprehensive approach to study Single Family Houses is needed. This study intended to elicit Single Family housing Price Determinants by considering local differences in Seoul Metropolitan Area. The results show the Detached Housing Price Determinants of Seoul; accessibility(distance from universities, the Han river and mountains, subway stations and parks), land size, points of the compass, ratio of Single Family houses, ratio of commercial properties, land zoning, topography and whether street parking is acceptable. A determinant different from conventional wisdom is that Single Family houses facing north direction are in higher prices. Such a situation is more noticeable in Gangnam-gu area where the houses are more high-ended. The Single Family houses with a north direction can secure maximum construction capacity by minimizing the conflicts related to the right to enjoy sunshine . This is very attractive to real estate developers who seeks to redevelop Single Family houses to multi-family houses and town houses. The result indicates that the demand of Single Family houses in Seoul is to supply residential spaces according to the change of demand rather than residential purpose.
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