재개발사업 구역 내 주택가격 결정요인별 영향 분석
Impact Analysis of Housing Price Determinants in Redevelopment Area
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본 연구는 현재 대규모 택지공급이 어려워진 상황에서 주거문제의 대안으로 주목받고 있는 도시정비사업 중 주택 재개발사업을 분석 대상으로 하였다. 분석의 정확성을 위해 실거래가격을 대지권면적으로 나눈 단위면적당 거래가격을 종속변수로 하고, 독립변수로 재개발사업구역 특성과 토지 및 건물, 입지특성을 독립변수로 데이터를 구성하여 실증 분석하였다. 본 연구에 활용된 자료는 총 86개 구역의 16,384건의 거래사례이다. 분석결과, 사업구역 주변 아파트의 거래가격이 높을수록, 조합원 1인당 일반분양 주택 수가 많을수록, 재정비촉진구역과 공공지원 대상구역에 속할 경우 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 사업성과 공공의 역할에 대한 기대를 확인할 수 있었다. 그리고 주요 단계를 완료하여 진행될수록 거래가격이 상승하는 것으로 분석되었는데, 이는 사업의 완료에 가까워질수록 불확실성이 해소되기 때문으로 보인다. 본 연구는 서울 전 권역 사업구역의 실거래가를 바탕으로 분석하였고, 사업성과 공공의 참여시의 영향을 분석하였다는 점에서 기존 연구와 차별화된다. 실증분석으로 시사점을 도출하여 도시정비사업의 조합과 시공사, 투자자 등 사업 참여자와 공공의 정책 입안자들이 활용할 기초 자료를 제공하고자 한다.
Abstract
This study investigates the housing redevelopment project of the urban renewal project. For the empirical analysis, transaction price per land area is used as a dependent variable and characteristics of redevelopment area, land, building and location as independent variables. Using 16,384 transactions from 86 projects, the empirical results indicate that the dependent variable is positively correlated with transaction prices of apartments near the redevelopment area, number of housing for general sales per a joint member and if the project is in the redevelopment-promoted area and the public-supported area, implying importance of the project feasibility and role of public sector. As well, transaction prices tend to increase as the project reaches completion due to decrease in uncertainty on project completion. This study tries to be differentiated from existing studies by using transaction data covering all the projects in Seoul and examining the impact of the feasibility of the project and the participation of the public sector. The main findings of this study are expected to provide empirical implications for the project participants, including construction companies and investors, and policymakers.
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