정비사업 유형별 경제성 영향 요인 분석- 비례율 방식과 실물옵션 모형을 중심으로 -
A Study on the Benefit and Cost Analysis of Redevelopment Project Type - Focusing on the Proportional Rate Method and Real Options Model -
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초록
본 연구는 정비사업의 사업 유형별 사업 영향 요인을 파악하고, 비례율 방식과 시장 변동성과 불확실성을 고려할 수 있는 실물옵션 모형을 적용해 경제성을 비교·평가하는 것을 목적으로 한다. 연구 방법으로는 특정 정비사업 사례를 선정하고, 민간 정비사업방식과 공공참여 방식을 반영한 사업계획 시나리오를 수립한 뒤 각 시나리오에 비례율 방식을 적용해 사업성을 평가하고, 사업 조건 변화에 따른 시뮬레이션을 수행하여 사업유형별 민감도 분석을 수행하였다. 또한, 실물옵션 모형을 통해 투자 시점과 경제적 타당성을 비교함으로써 기존 단일 방식 평가의 한계를 보완하였다. 분석 결과, 용적률 상향은 주택 공급량 증가로 인한 수익성 개선 효과가 있었으나, 공공기여 부담을 완전히 상쇄하기에는 미흡하였다. 실물옵션 결과는 현재도 수익성은 존재하나 사업 진행에 따른 금융비용과 시장 불확실성을 감안시 사업을 연기하여 현재 수준 대비 기초자산 가치가 소폭 더 상승하는 경우 비용 대비 최적의 사업 시점에 도달할 가능성이 높아지는 결과가 도출되었다. 본 연구는 정비사업 경제성 평가에서 비례율 방식과 실물옵션 모형을 병행할 필요성을 제기하며, 공공참여형 사업에서는 용적률 인센티브와 공공기여 부담 간 균형을 고려한 정책 설계가 중요함을 강조한다. 이를 통해 정비사업의 활성화와 경제적 타당성을 제고할 수 있는 실질적 시사점을 제공한다.
Abstract
We examined the economic impacts of redevelopment projects and their feasibility with proportion methods and real option models. As traditional feasibility assessments for redevelopment projects relying primarily on the proportion methods were likely to have limitations in reflecting market fluctuations and uncertainties, this study adopted the real option models to analyze optimal investment timing and economic viability for different project types. This study selected specific redevelopment projects and wrote business scenarios which reflected private participations and private contributions. This study also introduced the proportion methods to each scenario in order to evaluate economic feasibility and perform simulations for the change in business conditions. In addition, this study analyzed the scenarios with the methods to come up with optimal investment timing and economic feasibility. The results are as follows. The increase in the floor area ratio (FAR) led to greater housing supply and profits. However, public contributions such as land donation and public rental housing provisions did not offset all negative effects on the feasibility. Furthermore, the analysis of real options showed that current economic conditions did not reach the critical point and controlling investment timing could enhance the feasibility according to changing market conditions. This study pointed out the limitation of single assessment on the analysis of the economic feasibility of the redevelopment projects and the combination of the methods with the models for evaluating sophisticated feasibility. This study suggested that public participations in the projects should require an appropriate policy approach with both FAR incentives and public contributions. Finally, this study provided policy insights for activated redevelopment projects.