서울 아파트 시장의 시간가변적 체계적 위험 분석- 칼만 필터 기반 CAPM(Capital Asset Pricing Model) 접근 -
Time-Varying Systematic Risk in the Seoul Apartment Market - A Kalman Filter–Based Capital Asset Pricing Model (CAPM) Approach -
4
조회
0
다운로드
0
인용
0
참고문헌
키워드
초록
본 연구는 2003년부터 2025년까지의 데이터를 활용하여 서울 아파트 시장의 체계적 위험 구조를 시간가변적 자본자산가격결정모형(capital asset pricing model, CAPM)으로 분석하였다. 칼만 필터(Kalman filter)를 적용하여 추정한 베타(β)는 고정된 값이 아니라 금융·정책 충격에 따라 동태적으로 변동하는 모습을 보였다. 분석 결과, 서울 아파트 시장을 저가 지구(노도강), 중가 지구(마용성), 고가 지구(강남 3구) 등으로 구분하였을 때 각각의 체계적 위험 변화가 서로 상이한 것으로 나타났다. 노도강은 시간가변적인 베타가 1에 크게 벗어나지 않아 전국 시장과 유사한 음직임을 보였으며, 마용성은 베타의 움직임은 서울 전체의 대표적인 위험 변화를 가장 잘 반영하였다. 강남 3구는 최근 일시적으로 음의 베타 값을 보이며 시장 하락기에서 안전자산의 성격을 갖는다. 이러한 결과는 정태적 CAPM 접근으로는 주택시장의 동태적 변화를 설명하기 어렵고, 시간가변적 추정이 필요함을 실증적으로 보여준다. 특히 부동산 정책, 금융 충격에 따른 시장 집중은 강남권의 체계적 위험 변화를 심화시키며, 이는 주택시장 안정화 정책이 지역별 차별성을 고려해야 함을 시사한다. 본 연구는 주택시장의 체계적 위험을 동태적으로 규명함으로써, 향후 주택정책 설계와 금융안정 논의에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
Abstract
This study analyzes the systematic risk structure of Seoul’s apartment market from 2003 to 2025 using a time-varying capital asset pricing model (CAPM). Applying the Kalman filter, we find that the estimated beta (β) is not fixed but fluctuates dynamically in response to financial and policy shocks. The empirical results show that when Seoul’s apartment market is divided into low-priced (No-Do-Gang), mid-priced (Ma-Yong-Sung), and high-priced districts (Gangnam3Gu), each district exhibits a different systematic risk change. No-Do-Gang’s beta remains close to unity, mirroring the national market. Ma-Yong-Sung shows beta patterns that are most representative of Seoul’s overall market behavior. Gangnam3Gu displays negative beta values, suggesting defensive characteristics during periods of broader market decline. These findings highlight that static CAPM approaches are insufficient to capture the dynamic changes in the housing market, underscoring the necessity of time-varying estimations. In particular, the concentration of market activity triggered by housing policies and financial shocks has amplified systematic risk in the Gangnam area, suggesting that housing stabilization policies should explicitly account for regional heterogeneity. By dynamically identifying systematic risks in the housing market, this study contributes to the design of more effective housing policies and to broader discussions on financial stability.