스트레스 DSR 규제의 지역별 효과 분석- 서울시 강남3구 · 마용성 · 노도강을 중심으로 -
Regional Effects of the Stress DSR Regulation - A Comparative Study of Seoul’s Three Gangnam Districts, Mayongseong, and Nodogang -
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초록
이 연구는 2020년 1월부터 2025년 4월까지 수도권 59개 시군구(서울 25개, 경기 26개, 인천 8개)의 균형 패널자료를 구축하여 DSR(debt service ratio) 규제의 단계별 · 지역별 효과를 분석하였다. 실증분석 결과 전세가격은 매매가격에 유의한 정(+)의 영향을, 매매거래량은 유의한 부(‒)의 영향을 미쳤다. 회사채수익률은 일부 모형에서 부(–)의 효과를, 통화량(M2)은 정(+)의 효과를 보였으며, 미분양 변수는 통계적으로 유의하지 않았다. 강남3구는 DSR 강화 국면에서 상호작용항 계수가 유의한 정(+)으로 나타나 규제하에서도 가격이 상승하는 것으로 나타났고, 마용성 또한 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면 노도강은 대부분 단계에서 상호작용항이 유의한 부(‒)로 추정되어 규제가 가격이 하락하는 것으로 나타났다. 이 연구의 시사점은 다음과 같다. 첫째, DSR 규제는 지역별 투자 수요의 성격에 따라 상반된 효과를 나타낸다. 강남3구와 마용성은 규제 강화 국면에서도 아파트 매매가격이 오히려 상승하는 결과가 나타나, 자본력이 집중된 핵심 고가지역에서는 금융규제가 가격 억제 효과를 발휘하기 어렵다는 점을 보여준다. 둘째, 노도강 지역은 대부분 단계에서 규제의 영향이 가격 하락으로 연결되어, 상대적으로 투자가치가 낮고 레버리지 의존도가 높은 지역에서는 DSR 규제가 가격 안정화에 유효하게 작용할 수 있음을 시사한다.
Abstract
This study analyzed the phase-specific and regional effects of debt service ratio (DSR) regulations using balanced panel data from 59 cities and counties in the Seoul metropolitan area (25 in Seoul, 26 in Gyeonggi, and 8 in Incheon) from January 2020 to April 2025. The empirical analysis revealed that jeonse prices had a significant positive effect on sales prices, while sales volume had a significant negative effect. Corporate bond yields had a negative effect in some models, while the money supply (M2) had a positive effect. The unsold housing variable was statistically insignificant. In the three Gangnam districts, the interaction term coefficient was significantly positive during the DSR strengthening phase, indicating that prices increased even under the regulations. Mayongseong also had a significant positive effect. In contrast, the interaction term for Nodogang River was significantly negative in most phases, indicating that regulations lowered prices. The implications of this study are as follows. First, DSR regulations have conflicting effects depending on the nature of regional investment demand. In Gangnam’s three districts and Mayongseong, apartment sale prices actually rose even under tightened regulations, demonstrating that financial regulations struggle to exert price-suppressing effects in key, high-priced areas with concentrated capital. Second, in the Nodogang area, the impact of regulations mostly led to price declines, suggesting that DSR regulations can be effective in stabilizing prices in areas with relatively low investment value and high leverage.